VietinBank "sắp bán" tòa tháp dở dang 15 năm tại Ciputra

VietinBank "sắp bán" tòa tháp dở dang 15 năm tại Ciputra

Nhiều người nhảy vào phân tích lợi nhuận đột biến, cổ phiếu có thể sắp tăng mạnh....nhưng tôi tự hỏi, không biết đây là lần thứ mấy họ "sắp bán" rồi?

Trước khi nói tiếp, cần hiểu tại sao nhà đầu tư lại quan tâm đến một tòa tháp dở dang đến vậy.

VietinBank Tower nằm trên khu đất gần 30.000 m² tại Ciputra một trong những vị trí đắc địa bậc nhất Hà Nội. Dự án khởi công từ năm 2010, thiết kế hai tòa 48 và 68 tầng, tổng vốn đầu tư kế hoạch lên tới 10.267 tỷ đồng. Kế hoạch ban đầu hoành tráng: một tháp làm trụ sở chính ngân hàng, tháp kia làm khách sạn 5 sao và căn hộ cao cấp.

Suốt 15 năm qua, giữa khu đô thị sầm uất nhất phía Tây Hà Nội là một công trình bê tông dở dang, và hơn 5.700 tỷ đồng của ngân hàng đang "nằm chết" trong đó.

Đó là lý do nhà đầu tư quan tâm. Nếu bán được, VietinBank không chỉ thu hồi vốn chết mà còn ghi nhận một khoản lợi nhuận lớn trong một quý, các công ty chứng khoán ước tính con số này từ 2.000 đến 5.000 tỷ đồng. Với một ngân hàng có lợi nhuận trước thuế cả năm khoảng 50.000 tỷ, đây là khoản cộng thêm đáng kể và hoàn toàn không đến từ hoạt động cho vay thông thường.

____

Vậy liệu lần này có bán thật không? Để trả lời cần hiểu tại sao các lần trước không thành.

Nguyên nhân trì hoãn được lãnh đạo VietinBank lý giải là do lộ trình tăng vốn chưa được phê duyệt, dẫn tới khó khăn về nguồn vốn để tiếp tục dự án. Đó là lý do từ 2014 đến 2018. Sau 2018, dự án chuyển sang hướng tìm người mua, nhưng lại vướng ở khâu pháp lý chuyển nhượng vì đây là tài sản của ngân hàng quốc doanh, bán tài sản lớn cần được phê duyệt qua nhiều tầng: HĐQT, NHNN, các bộ liên quan. Năm 2021, 29 nhà đầu tư đã quan tâm tới VietinBank Tower nhưng không ai ký vì phê duyệt nhà nước chưa đủ điều kiện để hoàn tất giao dịch.

Lần này khác ở một chi tiết kỹ thuật quan trọng nhất đó là VietinBank cho biết dự án đã hoàn tất thủ tục phê duyệt của các cấp có thẩm quyền, qua đó có đầy đủ cơ sở pháp lý để thực hiện giao dịch. Đây là lần đầu tiên ngôn ngữ này xuất hiện không phải "đang hoàn thiện thủ tục" hay "sắp xong pháp lý", mà là đã xong hoàn toàn.

Có ba dấu hiệu cho thấy lần này có khả năng hơn các lần trước:

Thứ nhất, cả MBS lẫn Vietcap đều xác nhận cùng thông tin sau hai buổi gặp riêng, hai CTCK độc lập không thể cùng nói sai một chi tiết kỹ thuật quan trọng như "pháp lý đã hoàn tất".

Thứ hai, VietinBank dùng investor conference để công bố thay vì thông báo chính thức đây là cách các công ty thường dùng khi deal gần xong nhưng cần tránh ràng buộc công bố thông tin sớm

Thứ ba, có một đối tác cụ thể với thỏa thuận giá cụ thể đang chờ ký không còn là giai đoạn "tìm người mua" như 2021.

Rủi ro còn lại thực ra chỉ xảy ra khi hai bên có thể không chốt được giá cuối cùng, hoặc một điều kiện ràng buộc nào đó trong hợp đồng chưa đồng thuận. Nhưng khác với các lần trước lần này tắc nếu có sẽ là ở thương mại, không phải pháp lý.

____

Vậy nếu deal thành thì khi nào tiền về tay VietinBank?

Đây là chi tiết quan trọng mà nhiều người đang bỏ qua khi nói về "lợi nhuận đột biến".

Hợp đồng ký trong tháng 8 không có nghĩa là lợi nhuận xuất hiện ngay trong KQKD quý II vì nguyên tắc kế toán chỉ cho phép ghi nhận lợi nhuận khi giao dịch hoàn tất, không phải khi ký hợp đồng. Nếu mọi thứ diễn ra đúng kế hoạch, khoản lợi nhuận này sẽ rơi vào quý III/2026, và người ta sẽ thấy nó trong báo cáo tài chính công bố vào tháng 10.

Con số cụ thể là bao nhiêu? Các công ty chứng khoán ước tính từ 2.000 đến 5.000 tỷ đồng một khoảng dao động gấp 2,5 lần nhau bởi vì giá bán thực tế vẫn là ẩn số hoàn toàn. Khoản lợi nhuận thực tế phụ thuộc vào một phép tính đơn giản: giá bán trừ đi giá trị sổ sách khoảng 5.720 tỷ đồng, rồi trừ tiếp thuế và chi phí giao dịch. Nếu bán được ở mức 10.267 tỷ như tổng vốn đầu tư ban đầu, lợi nhuận xấp xỉ 4.500 tỷ. Nếu giá thị trường đất Ciputra đẩy con số cao hơn thì lợi nhuận còn lớn hơn nữa.