NHÀ NƯỚC QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT: AI ĐƯỢC LỢI, AI CHỊU THIỆT?

NHÀ NƯỚC QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT: AI ĐƯỢC LỢI, AI CHỊU THIỆT?

Ngày 19/8/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng phát biểu tại Quốc hội rằng Nhà nước sẽ trực tiếp quyết định giá đất thay vì để thị trường tự định giá như hiện nay. Tuyên bố này lập tức thu hút sự chú ý của giới đầu tư và người mua nhà. Câu hỏi đặt ra là: chính sách này có thực sự kéo giá nhà xuống không hay chỉ dịch chuyển bong bóng sang chỗ khác?

Hãy hình dung một chủ đầu tư muốn xây một tòa chung cư. Trước khi đặt viên gạch đầu tiên, họ phải trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước, chi phí này có thể chiếm từ 30 đến 50% tổng giá thành dự án tại các đô thị lớn. Cộng thêm thủ tục giao đất có thể kéo dài hai đến ba năm, mỗi tháng chờ đợi là thêm lãi vay ngân hàng tích lũy. Tất cả những khoản đó cuối cùng đều được cộng vào giá bán căn hộ, và người mua nhà là người gánh chịu.

Đây chính là lý do Thủ tướng gọi giá đất là "đầu vào của tất cả các dự án và của nền kinh tế." Kiểm soát được đầu vào thì mới có cơ sở kiểm soát đầu ra.

______

Vậy khi Nhà nước nắm quyền định giá thì được và mất gì?

Nếu được thực thi tốt, cơ chế này mang lại ba lợi ích rõ ràng: chi phí đầu vào của chủ đầu tư giảm; đầu cơ đất bị siết chặt vì không còn khoảng trống để thổi giá sơ cấp; và nguồn thu từ chênh lệch địa tô tức phần giá trị đất tăng nhờ đầu tư công từ tiền thuế của dân sẽ quay lại ngân sách thay vì chảy vào túi người nắm đất.

Tuy nhiên, rủi ro cũng không nhỏ. Nếu Nhà nước định giá thấp hơn thực tế thị trường để đạt mục tiêu bình ổn, nhà đầu tư sẽ không còn động lực phát triển dự án mới, nguồn cung nhà ở sẽ co lại, và nghịch lý xảy ra: giá đất sơ cấp thấp nhưng giá nhà thứ cấp vẫn leo thang vì hàng hiếm. Cạm bẫy khác là tham nhũng: khi giá đất không do thị trường quyết định, quyền được mua đất với giá thấp trở thành đặc quyền và đặc quyền thì luôn có giá phi chính thức.

_____

Thế giới đã thử và kết quả ra sao?

Singapore là trường hợp thành công nhất. Nhà nước sở hữu hơn 90% đất đai, kiểm soát toàn bộ nguồn cung sơ cấp, nhưng vận hành dựa trên dữ liệu minh bạch và bộ máy chống tham nhũng bậc nhất thế giới. Kết quả: hơn 80% người Singapore sở hữu nhà ở với giá hợp lý dù đất đai cực kỳ khan hiếm. Mấu chốt là Singapore dùng tiền thu được từ đất để xây thẳng nhà cho dân không để doanh nghiệp tư nhân làm trung gian ăn chênh lệch.

Còn Trung Quốc là bài học ngược lại. Nhà nước cũng kiểm soát đất sơ cấp, nhưng chính quyền địa phương lại phụ thuộc quá lớn vào doanh thu bán đất để tài trợ cho ngân sách và đầu tư hạ tầng. Điều này tạo ra mâu thuẫn nội tại: muốn kiểm soát giá đất, nhưng lại cần bán đất thật đắt để có tiền chi tiêu. Hệ quả là bong bóng bất động sản tích tụ trong nhiều năm, đến khi vỡ ra điển hình là khủng hoảng Evergrande năm 2021 — kéo theo cả hệ thống tài chính.

_____

Vậy làm sao để chính sách này thực sự hiệu quả?

Kinh nghiệm quốc tế chỉ ra rằng kiểm soát giá đất không tự động dẫn đến nhà giá rẻ. Nó chỉ hoạt động khi hội đủ ba điều kiện:

Thứ nhất, cơ sở dữ liệu đất đai phải thực sự đồng bộ và minh bạch. Nếu định giá dựa trên số liệu không phản ánh thực tế, mọi tính toán tiếp theo đều sai từ gốc.

Thứ hai, ngân sách địa phương không được nghiện tiền đất. Khi chính quyền tỉnh, thành phố cần doanh thu từ bán đất để trả lương và đầu tư, họ có động cơ giữ đất thay vì giải phóng nguồn cung đây là mâu thuẫn cốt lõi mà Trung Quốc chưa giải quyết được.

Thứ ba, thủ tục hành chính phải rút ngắn song song, không thể làm riêng lẻ. Định giá đất tốt mà thủ tục giao đất vẫn kéo dài hai đến ba năm thì chi phí lãi vay vẫn đẩy giá nhà lên như cũ. Đây cũng là điểm Thủ tướng nhấn mạnh khi đề xuất đồng thời phân cấp, phân quyền và đơn giản hóa thủ tục.

_____

Chính sách đúng hướng, nhưng liệu có khó ở khâu thực thi?

Định hướng Nhà nước kiểm soát giá đất là bước đi cần thiết và đúng về lý thuyết. Nếu thực thi được như Singapore, đây là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam trở nên minh bạch và bền vững hơn.