Các doanh nghiệp Bất động sản đang khổ sở vì lãi suất cao thế nào?

Các doanh nghiệp Bất động sản đang khổ sở vì lãi suất cao thế nào?

Bản chất là doanh nghiệp BĐS đang bị kẹp từ cả hai phía là vốn vay đắt hơn, còn khách mua nhà cũng vay đắt hơn nên bán chậm.

1. Đảo nợ bằng trái phiếu với giá rất đắt

Ngân hàng siết tín dụng BĐS, cổ phiếu khó phát hành => chủ đầu tư dồn sang trái phiếu. Lãi suất phát hành trung vị nửa đầu năm khoảng 12%/năm, có đợt lên 12,5%, cao hơn trái phiếu ngân hàng hơn 4 điểm %. Trái phiếu thả nổi thì phổ biến 13–15%/năm.

Khoảng 167.000 tỷ trái phiếu BĐS đáo hạn trong quý IV và năm 2027 => nhiều doanh nghiệp đang vay mới với lãi 12–13% để trả nợ cũ, tức là vay mới chỉ để trả nợ thì cứ tới hạn là lại phải đảo tiếp.

2. Lãi vay ăn thẳng vào lợi nhuận, nhưng nhiều khi không hiện ra ngay

Lãi vay dự án thường được vốn hóa vào giá vốn, không nằm ở dòng chi phí tài chính. Như Nhà Khang Điền (KDH), chi phí lãi vay trên báo cáo chỉ 5,58 tỷ, chưa phản ánh đủ số tiền lãi thực chi vì có bút toán vốn hóa. Nên nhìn chi phí tài chính thôi thì chưa thấy hết, phải xem biên lợi nhuận gộp và dòng tiền.

Chỗ lộ rõ hơn là Hodeco (HDC): chi phí lãi vay phình to, lợi nhuận quý II giảm 25%.

3. Bán hàng chậm, mà chủ đầu tư phải tự gánh lãi cho khách

Lãi vay mua nhà quý II lên khoảng 13–14%, cao hơn cùng kỳ khoảng 2 điểm % => người mua chùn tay, thanh khoản trầm lắng.

Để kéo khách, nhiều chủ đầu tư cố định lãi suất 7–8% trong hai năm đầu. Phần chênh lệch đó là chủ đầu tư bù, tức vừa vay đắt vừa bán đắt hơn thực tế.

=> Hệ quả là tiền về chậm đúng lúc nợ đến hạn, vòng xoáy nằm ở chỗ này.

4. Không có đường lùi nhanh

Lạm phát tháng 8 tăng 4,89% và áp lực tỷ giá còn dai dẳng, lãi suất cũng khó giảm trong ngắn hạn.

Vì vậy nhiều doanh nghiệp phải bán tài sản, chuyển nhượng vốn để bổ sung nguồn lực.

Nhưng khó khăn này không rơi đều lên tất cả. Vingroup, Masterise và Sun Group chiếm 83,9% lượng trái phiếu bất động sản phát hành quý II. MBS dự báo lợi nhuận quý III của Vinhomes tăng 312%. Một lý do khiến vốn dễ chảy về họ là NHNN cho loại dư nợ 18 dự án trọng điểm của ba tập đoàn này khỏi room tín dụng và giới chuyên gia ví hệ sinh thái này như một thỏi nam châm hút vốn.

Ở đầu ngược lại thì NVL, API, NRC bị đánh giá tín nhiệm yếu trong 2026, dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, tái cấp vốn rất khó. Nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ hay bất động sản nghỉ dưỡng, pháp lý còn vướng, là nhóm chịu áp lực nặng nhất.

Vì thế, tôi thấy lãi suất cao đang làm đúng việc dọn dẹp lại thị trường. Doanh nghiệp có quỹ đất tốt, bàn giao đều, vay được tiền rẻ thì ôm thêm thị phần. Doanh nghiệp nào sống nhờ đảo nợ thì mỗi kỳ đáo hạn là một lần thử thách sức bền!