Cổ phiếu bất động sản Giảm 40%, đã tạo đáy chưa?

Cổ phiếu bất động sản Giảm 40%, đã tạo đáy chưa?

Nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư đang điều chỉnh sâu hơn nhiều so với thị trường chung. Trong năm 2026, VN-Index chỉ giảm khoảng 3,6%, nhưng chỉ số bình quân của 28 cổ phiếu BĐS niêm yết đã giảm 30,7%; tính từ đỉnh tháng 8/2025, mức giảm đạt gần 39,3% sau 14 tháng.

Câu hỏi lớn của nhà đầu tư là: mức giảm 40% đã đủ để tạo đáy chưa? Theo báo cáo của TCBS Research, câu trả lời là chưa đủ cơ sở xác nhận đáy bền vững. Yếu tố quyết định không phải mức giảm giá, mà là chu kỳ lãi suất trong nước.

Lãi suất quyết định chu kỳ BĐS

TCBS đối chiếu biến động giá của 28 cổ phiếu BĐS dân cư với lãi suất điều hành của NHNN, lãi suất tiền gửi VND 12 tháng và lãi suất Fed. Từ 2007 đến nay, nhóm này đã trải qua bốn chu kỳ giảm sâu:

Điểm chung là cả bốn lần, đáy bền vững chỉ hình thành quanh thời điểm lãi suất trong nước đạt đỉnh và NHNN bắt đầu nới lỏng. Ngược lại, chưa có lần nào đáy bền vững xuất hiện khi lãi suất điều hành vẫn tăng. Điều này dễ hiểu: lãi suất cao làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp, hạn chế tín dụng cho người mua nhà và khiến dòng tiền dịch chuyển sang kênh tiết kiệm.

Giảm lãi suất là tín hiệu vùng đáy, không phải điểm mua

Tuy nhiên, lần giảm lãi suất đầu tiên của NHNN không đồng nghĩa với điểm mua chính xác. Trong ba trên bốn chu kỳ trước, sau khi NHNN bắt đầu nới lỏng, chỉ số BĐS vẫn giảm thêm 12–26% và cần thêm 4–8 tháng mới lập đáy thực. Thị trường cần thời gian để niềm tin phục hồi, tín dụng mở rộng và doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, công nợ, tiến độ dự án.

Nhưng xét ở tầm 24 tháng, tín hiệu này có giá trị: sau cả năm lần NHNN bắt đầu giảm lãi suất, nhóm BĐS đều tăng trưởng, biên độ từ 11% đến 154%. Ngược lại, sau cả ba lần NHNN bắt đầu tăng lãi suất, nhóm này đều giảm trong 12 tháng tiếp theo. Như vậy, chính sách tiền tệ quyết định xu hướng trung hạn, nhưng không tạo đáy ngay lập tức.

Hiện tại chưa đủ điều kiện tạo đáy