Cổ phiếu bất động sản Giảm 40%, đã tạo đáy chưa?

Cổ phiếu bất động sản Giảm 40%, đã tạo đáy chưa?

Nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư đang điều chỉnh sâu hơn nhiều so với thị trường chung. Trong năm 2026, VN-Index chỉ giảm khoảng 3,6%, nhưng chỉ số bình quân của 28 cổ phiếu BĐS niêm yết đã giảm 30,7%; tính từ đỉnh tháng 8/2025, mức giảm đạt gần 39,3% sau 14 tháng.

Câu hỏi lớn của nhà đầu tư là: mức giảm 40% đã đủ để tạo đáy chưa? Theo báo cáo của TCBS Research, câu trả lời là chưa đủ cơ sở xác nhận đáy bền vững. Yếu tố quyết định không phải mức giảm giá, mà là chu kỳ lãi suất trong nước.

Lãi suất quyết định chu kỳ BĐS

TCBS đối chiếu biến động giá của 28 cổ phiếu BĐS dân cư với lãi suất điều hành của NHNN, lãi suất tiền gửi VND 12 tháng và lãi suất Fed. Từ 2007 đến nay, nhóm này đã trải qua bốn chu kỳ giảm sâu:

Điểm chung là cả bốn lần, đáy bền vững chỉ hình thành quanh thời điểm lãi suất trong nước đạt đỉnh và NHNN bắt đầu nới lỏng. Ngược lại, chưa có lần nào đáy bền vững xuất hiện khi lãi suất điều hành vẫn tăng. Điều này dễ hiểu: lãi suất cao làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp, hạn chế tín dụng cho người mua nhà và khiến dòng tiền dịch chuyển sang kênh tiết kiệm.

Giảm lãi suất là tín hiệu vùng đáy, không phải điểm mua

Tuy nhiên, lần giảm lãi suất đầu tiên của NHNN không đồng nghĩa với điểm mua chính xác. Trong ba trên bốn chu kỳ trước, sau khi NHNN bắt đầu nới lỏng, chỉ số BĐS vẫn giảm thêm 12–26% và cần thêm 4–8 tháng mới lập đáy thực. Thị trường cần thời gian để niềm tin phục hồi, tín dụng mở rộng và doanh nghiệp cải thiện dòng tiền, công nợ, tiến độ dự án.

Nhưng xét ở tầm 24 tháng, tín hiệu này có giá trị: sau cả năm lần NHNN bắt đầu giảm lãi suất, nhóm BĐS đều tăng trưởng, biên độ từ 11% đến 154%. Ngược lại, sau cả ba lần NHNN bắt đầu tăng lãi suất, nhóm này đều giảm trong 12 tháng tiếp theo. Như vậy, chính sách tiền tệ quyết định xu hướng trung hạn, nhưng không tạo đáy ngay lập tức.

Hiện tại chưa đủ điều kiện tạo đáy

Lãi suất tiền gửi 12 tháng đã tăng từ khoảng 4,6–4,7% cuối 2025 lên 5,9% vào cuối tháng 3/2026, nhưng hiện mới chững lại, chưa quay đầu giảm rõ rệt. Trong khi đó, NHNN vẫn duy trì lãi suất tái cấp vốn 4,5% từ tháng 6/2023, thể hiện định hướng nới lỏng; tuy nhiên CPI tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ đang hạn chế dư địa giảm lãi suất.

Áp lực bên ngoài cũng gia tăng khi Fed tăng lãi suất ngày 16/9/2026 – lần đầu kể từ 2023 – gây sức ép lên tỷ giá và gián tiếp hạn chế khả năng nới lỏng của NHNN. Hai điều kiện quan trọng nhất cho một đáy bền vững – lãi suất tiền gửi thực sự giảm và lạm phát hạ nhiệt – vì vậy chưa đồng thời xuất hiện.

Áp dụng vào đầu tư

Mức giảm gần 40% cho thấy rủi ro định giá đã được giải tỏa đáng kể, nhưng giá rẻ chưa phải là tín hiệu đảo chiều. Nhà đầu tư nên ưu tiên theo dõi thay vì tăng tỷ trọng vội, đồng thời chọn doanh nghiệp có tài chính lành mạnh, dòng tiền tốt và pháp lý dự án rõ ràng.

Tín hiệu cần chờ gồm: lãi suất tiền gửi giảm liên tục, CPI hạ nhiệt, áp lực tỷ giá giảm và NHNN có bước nới lỏng rõ ràng. Khi các tín hiệu này hội tụ, xác suất hình thành vùng đáy mới sẽ cao hơn nhiều.