Hiểu đúng về quy định nhà ở xã hội dự kiến không được bán lại tự do sau 5 năm?

Hiểu đúng về quy định nhà ở xã hội dự kiến không được bán lại tự do sau 5 năm?

Chính phủ vừa chỉnh dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi theo hướng: sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho người thuộc diện được mua loại nhà này. Trong khi luật hiện hành cho phép bán cho bất kỳ ai, giá bao nhiêu tùy thỏa thuận. Thủ tướng nói rõ mục đích là không để chính sách an sinh biến thành cơ hội kiếm lời.

Để hiểu vì sao chuyện này quan trọng, bạn hình dung nhà ở xã hội giống một suất cơm được nhà nước bù tiền. Nhà nước miễn tiền đất và hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư, nên giá căn hộ chỉ bằng khoảng 1/3 nhà thương mại. Phần chênh lệch đó chính là tiền nhà nước bù cho người thu nhập thấp. Ai mua được rồi bán lại theo giá thị trường thì bỏ túi luôn phần bù ấy, nên mới có chuyện căn hộ giá gốc hơn 600 triệu bị sang tay tới 1,2 tỷ.

Điều thú vị là chưa đầy 2 năm trước, luật còn đi theo hướng ngược lại: từ 1/8/2024, căn hộ nhà ở xã hội bán sau 5 năm không còn phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi trước đó phải nộp 50%. Giờ quay lại siết, mà siết chặt hơn cả trước.

Nhưng có một chi tiết ít bài nhắc tới. Phần lớn trục lợi không xảy ra sau 5 năm, mà ngay từ lúc nộp hồ sơ. Người giàu nhờ người đủ tiêu chuẩn đứng tên hộ, mua bán bằng giấy tay từ năm đầu tiên, giống như nhờ người khác xếp hàng lấy suất cơm giúp mình. Luật mới chặn cái cửa ra hợp pháp, còn cửa vào thì phải trông vào việc chuyển xác nhận thu nhập từ UBND xã sang công an xã và hậu kiểm.

Vậy tác dụng thật của quy định là gì? Không phải bắt được ai, mà là làm cho việc mua suất cơm để chờ bán lại hết hấp dẫn. Người đầu cơ tự rút, hàng đợi ngắn lại cho người cần ở thật. Đấy là điểm tốt, mình đánh giá đúng hướng.

Còn hai chỗ tôi thấy chưa ổn. Một là không nói rõ sau 5 năm có trần giá hay không. Hồng Kông làm gần y hệt từ 1997, chỉ cho bán lại trong nhóm đủ điều kiện, vậy mà đến 2026 mức 10.000 HKD mỗi foot vuông đã thành giá giao dịch phổ biến ở một số khu. Tức là thu hẹp người mua chỉ làm giá tăng chậm hơn, chứ không đứng yên. Hai là người mua để ở thật, sau vài năm thu nhập tăng, muốn đổi sang nhà rộng hơn thì giờ chỉ bán được cho người thu nhập thấp, nghĩa là bán được ít tiền hơn.

Nhìn rộng hơn thì đây không phải nước đi đơn lẻ. Cùng dự thảo này, trần lợi nhuận 10% cho chủ đầu tư không còn, Bộ Xây dựng đề xuất 10.000 tỷ vốn điều lệ cho Quỹ nhà ở Trung ương, và Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu cơ chế đột phá cho nhà ở cho thuê. Ghép lại thì hướng đi khá rõ: nhà ở xã hội đang chuyển từ tài sản để làm giàu sang chỗ ở luân chuyển trong vòng an sinh. Siết người mua, nới người xây.

Nếu bạn đang tính mua nhà ở xã hội như một khoản đầu tư thì bài toán đó gần như đã đóng lại. Thứ cần theo dõi ở bản luật cuối kỳ họp này là ba điểm: có trần giá sau 5 năm không, có cho nộp tiền để được bán tự do không, và có áp cho người đã mua trước đó không.

⚠️ Chia sẻ cách đọc tin, không phải khuyến nghị đầu tư.