Cổ phiếu CEO có tốt không? Đã xuống 64% từ đỉnh, vì tiền đổ vào dự án chưa quay về

Uptrend.vnNghiên cứu doanh nghiệp · 17/10/2026

CEOCông ty Cổ phần Tập Đoàn C.E.O11.00 0.00%

Chủ tịch CEO từng hẹn 2026 là năm bất động sản 'ra hoa kết trái'. Đến giữa năm, công ty đã chi ra hơn 1.600 tỷ cho dự án mà doanh thu mới được khoảng một phần tư kế hoạch. Cổ phiếu vì thế đã rơi khoảng 64% từ đỉnh, về sát giá trị sổ sách.

Cổ phiếu CEO có tốt không?

Định giá cổ phiếu CEO 2026: đắt hay rẻ?

Theo VnBusiness (16/9/2026, giá quanh 11.700 đồng): giá trị sổ sách khoảng 10.524 đồng/cổ phiếu cuối tháng 6, P/B khoảng 1,1 lần. Finhay (16/8/2026, giá khoảng 12.000 đồng) cho P/E ước khoảng 40 lần theo lợi nhuận 4 quý => trả hơi trên sổ sách nhưng P/E rất cao, nghĩa là thị trường đang định giá theo quỹ đất chứ không theo lợi nhuận hiện tại. Phiên gần nhất: P/E 34,2 lần, P/B 1,0 lần.

Có nên mua cổ phiếu CEO lúc này?

Trang này không đưa lời khuyên mua hay bán CEO. Câu trả lời tuỳ vào giá bạn mua, thời gian bạn giữ và việc doanh nghiệp có giữ được những điểm dưới đây hay không. Ba thứ nên kiểm tra trước khi quyết định:

Doanh thu quý 3 và quý 4/2026 so với kế hoạch 3.000 tỷ (mới khoảng 24% sau 6 tháng)
Dòng tiền kinh doanh theo quý (âm hơn 1.600 tỷ nửa đầu 2026)
Nợ vay (hơn 1.500 tỷ) và tiền mặt (khoảng 257 tỷ) ở 30/6/2026

Cổ phiếu bất động sản đầu cơ, vốn hóa nhỏ, biến động rất mạnh theo dòng tiền và tin dự án (đã giảm khoảng 64% từ đỉnh 52 tuần). Theo góc SEPA/CANSLIM, doanh thu cốt lõi đang giảm nên không đạt tiêu chí; chỉ đáng chú ý khi doanh thu bàn giao tăng mạnh vài quý liền, dòng tiền kinh doanh dương lại và nhóm bất động sản cùng vào xu hướng tăng.

Phần dưới là bài phân tích đầy đủ.

CEO là chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng và nhà ở cỡ nhỏ, đang trong pha bỏ tiền làm dự án mới mà doanh thu chưa theo kịp: 6 tháng 2026 doanh thu khoảng 726 tỷ (-3%), lãi sau thuế gần 148 tỷ (+54%), nhưng riêng quý 2 lãi được đỡ bởi gần 14 tỷ hoàn nhập thuế hoãn lại, còn dòng tiền kinh doanh âm hơn 1.600 tỷ (VnBusiness 16/9/2026). Giá quanh 11.500–11.900 đồng giữa tháng 9, thấp hơn khoảng 64% so với đỉnh 52 tuần trên 32.000 đồng, P/B khoảng 1,1 lần (VnBusiness 16/9/2026) => thị trường đã xả phần kỳ vọng và đang nghi ngờ kế hoạch 3.000 tỷ doanh thu, mới đạt khoảng 24%. Mấu chốt nằm ở quý 3–4/2026: kế hoạch năm dồn gần hết vào nửa cuối, cùng đợt chào bán gần 113,5 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng.

CEO kiếm tiền như thế nào

CEO kiếm tiền từ bán bất động sản (nhà ở, nghỉ dưỡng) và vận hành khách sạn, du lịch tại các khu Sonasea; các nguồn đã đọc không tách tỷ trọng theo mảng. Năm 2025 doanh thu khoảng 1.339 tỷ (+2%), lãi sau thuế trên 200 tỷ (Doanh nhân – Pháp luật 16/3/2026). Năm 2024 chủ tịch cho biết du lịch nghỉ dưỡng đóng góp khoảng 10% (Mekong ASEAN 3/5/2024) => phần lớn vẫn là bán hàng, nên doanh thu nhảy theo lịch bàn giao. Q2/2026 lãi gộp khoảng 91 tỷ trên doanh thu 293 tỷ (Mekong ASEAN 31/7/2026). Chi phí tăng nhanh nhất là lãi vay (Q2 khoảng 11 tỷ, tăng gần 70%) và tiền làm dự án: tồn kho lên khoảng 3.682 tỷ, gấp 2,5 lần đầu năm. So với Khang Điền (doanh thu 2025 4.651 tỷ, Mekong ASEAN 3/4/2026), CEO nhỏ hơn nhiều, nhưng nợ vay còn nhẹ (hơn 1.500 tỷ trên tổng tài sản hơn 10.754 tỷ) => lợi thế là quỹ đất nghỉ dưỡng giá vốn thấp và bảng cân đối chưa nặng, không phải quy mô bán hàng.

Những điểm quyết định

Biến tồn kho thành doanh thu

Tồn kho tăng thêm hơn 2.000 tỷ chỉ trong 6 tháng, lên khoảng 3.682 tỷ (Mekong ASEAN 31/7/2026) => Hana Garden, Sonasea Vân Đồn mở bán và bàn giao được thì dòng tiền đảo chiều, lợi nhuận cốt lõi tăng thật; không thì CEO vẫn chỉ có doanh thu khoảng 1.300 tỷ/năm và lãi phụ thuộc khoản thuế, khoản một lần.

Tăng vốn có đủ và pha loãng bao nhiêu

Gần 113,5 triệu cổ phiếu mới giá 10.000 đồng, tăng vốn khoảng 20%, thu gần 1.135 tỷ (Mekong ASEAN 24/4/2026) => đủ để bớt vay, nhưng nếu lợi nhuận không tăng tương ứng thì EPS bị kéo xuống, và giá thị trường đang sát giá chào bán làm đợt phát hành khó hấp dẫn.

Du lịch Quảng Ninh, Khánh Hòa

Giá trị quỹ đất nghỉ dưỡng của CEO phụ thuộc lượng khách và hạ tầng kết nối Vân Đồn, Cam Ranh => du lịch tăng thì cả khách sạn lẫn bán bất động sản nghỉ dưỡng hưởng lợi; ngược lại đây là phân khúc thanh khoản kém nhất khi thị trường yếu.

Hành trình

Tiền thân là Công ty TNHH Thương mại, Xây dựng và Công nghệ Việt Nam, hoạt động từ tháng 10/2001, sau chuyển thành Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O, cổ phiếu giao dịch trên HNX (Finhay 16/8/2026). Bước ngoặt thứ nhất là chọn đánh vào bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc và Vân Đồn (thương hiệu Sonasea) => CEO có quỹ đất ven biển giá vốn thấp, nhưng gắn số phận với du lịch, phân khúc hồi phục chậm nhất khi thị trường yếu. Bước ngoặt thứ hai là giai đoạn 2022–2024 ngủ đông: chủ tịch Đoàn Văn Bình nói phải 'vun trồng' chờ thị trường và tin bất động sản sẽ 'ra hoa kết trái vào năm 2026' (Mekong ASEAN 3/5/2024); trong thời gian này khai trương Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn (4/2024) => doanh thu chỉ quanh 1.300 tỷ/năm. Bước ngoặt thứ ba là năm 2026 bung vốn cùng lúc vào Hana Garden Mê Linh, Sonasea Vân Đồn Harbor City, Novotel Cam Ranh và KCN Tiên Lãng => tồn kho tăng gấp 2,5 lần trong 6 tháng, dòng tiền âm mạnh, phải tăng vốn.

Người cầm lái

Chủ tịch Đoàn Văn Bình là người sáng lập và cổ đông lớn nhất, nắm 'chưa đến 20%' (Mekong ASEAN 24/4/2026). Tổng giám đốc mới là ông Trần Trung Kết từ 26/6/2026, thay ông Cao Văn Kiên chuyển sang làm phó tổng (Mekong ASEAN 29/6/2026) => đổi người điều hành ngay giữa năm bản lề. Kế hoạch 2026: doanh thu 3.000 tỷ (+124%), lãi sau thuế 300 tỷ (+50%), cổ tức cổ phiếu 5% cho 2025 (Doanh nhân – Pháp luật 16/3/2026), chào bán 96,5 triệu cổ phiếu cho cổ đông và hơn 17 triệu ESOP giá 10.000 đồng, thu gần 1.135 tỷ (Mekong ASEAN 24/4/2026). Thực tế: lợi nhuận đạt khoảng 49% kế hoạch nhưng doanh thu mới khoảng 24% (VnBusiness 16/9/2026). Đáng chú ý, mục tiêu 3.000 tỷ doanh thu và 300 tỷ lãi trùng với mục tiêu từng đặt năm 2022 (Mekong ASEAN 5/5/2022) mà doanh thu thực tế 2025 chỉ 1.339 tỷ => tầm nhìn của ông Bình đúng hướng về quỹ đất nhưng thường đi trước thực tế vài năm.

Mạnh, yếu, cơ hội, thách thức

Điểm mạnh

Quỹ đất nghỉ dưỡng ven biển ở Vân Đồn, Phú Quốc, Cam Ranh; khách sạn Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn khai trương 4/2024 (Mekong ASEAN 3/5/2024)
Nợ vay hơn 1.500 tỷ trên tổng tài sản hơn 10.754 tỷ ở 30/6/2026 (Mekong ASEAN 31/7/2026)
Lợi nhuận 6 tháng 2026 đã đạt khoảng 49% kế hoạch (VnBusiness 16/9/2026)

Điểm yếu

Dòng tiền kinh doanh 6 tháng 2026 âm hơn 1.600 tỷ (VnBusiness 16/9/2026)
Tiền mặt giảm 67% còn khoảng 257 tỷ (Mekong ASEAN 31/7/2026)
Doanh thu mới đạt khoảng 24% kế hoạch 3.000 tỷ sau 6 tháng
Khoảng 68.000 cổ đông nhỏ lẻ, 4 năm liền ĐHĐCĐ lần 1 không đủ tỷ lệ (Mekong ASEAN 24/4/2026)

Cơ hội

Bàn giao Hana Garden Mê Linh và Sonasea Vân Đồn Harbor City nửa cuối 2026
KCN cảng hàng không Tiên Lãng (Hải Phòng) mở thêm mảng cho thuê đất công nghiệp (Doanh nhân – Pháp luật 16/3/2026)
Thu gần 1.135 tỷ từ đợt chào bán để giảm áp lực vay (Mekong ASEAN 24/4/2026)

Thách thức

Nợ dài hạn tăng từ 343 tỷ lên 1.297 tỷ, tổng nợ phải trả khoảng 4.205 tỷ (+84%) (Mekong ASEAN 31/7/2026)
Thuế và tiền thuê đất phải nộp lên 1.047 tỷ (Mekong ASEAN 31/7/2026)
Giá cổ phiếu thấp hơn đỉnh 52 tuần khoảng 64%, sát giá chào bán 10.000 đồng (VnBusiness 16/9/2026)

Những con sóng đã qua

2021 – 2022

Tăng rất mạnh cùng nhóm bất động sản thị giá thấp năm 2021 rồi giảm sâu năm 2022. Lãi suất thấp, dòng tiền F0, sau đó siết tín dụng bất động sản và khủng hoảng trái phiếu 2022. Câu chuyện quỹ đất nghỉ dưỡng và kế hoạch 3.000 tỷ doanh thu đặt năm 2022 (Mekong ASEAN 5/5/2022), trong khi dòng tiền kinh doanh vẫn âm. Sóng gãy vì: Lãi suất tăng, bất động sản nghỉ dưỡng đóng băng, kế hoạch không thành doanh thu.

2025 – 9/2026

Giá lên đỉnh 52 tuần trên 32.000 đồng rồi rơi về quanh 11.500–11.900 đồng giữa tháng 9/2026, thấp hơn đỉnh khoảng 64% (VnBusiness 16/9/2026). Bất động sản phục hồi theo VN-Index, kỳ vọng hạ tầng và luật đất đai mới. Chủ tịch hẹn 2026 là năm 'ra hoa kết trái', kế hoạch doanh thu gấp đôi; sau đó dòng tiền âm hơn 1.600 tỷ, doanh thu quý 2 giảm 30% và kế hoạch chào bán thêm cổ phiếu. Sóng gãy vì: Kỳ vọng đi trước số liệu; khi báo cáo nửa năm cho thấy tiền chảy ra mà doanh thu chưa vào, dòng tiền đầu cơ rút.

CEO chạy theo dòng tiền đầu cơ vào nhóm bất động sản và câu chuyện dự án mới, không theo lợi nhuận: hai sóng lớn đều đến khi có kỳ vọng (quỹ đất, kế hoạch gấp đôi) chứ không phải khi doanh thu tăng. Vốn hóa nhỏ, khoảng 68.000 cổ đông chủ yếu nhỏ lẻ (Mekong ASEAN 24/4/2026), nên lên rất nhanh và xuống cũng rất nhanh. Sóng hay chết vì hai thứ: báo cáo quý cho thấy kế hoạch không thành doanh thu, và các đợt phát hành cổ phiếu giá 10.000 đồng làm tăng nguồn cung đúng lúc giá đang cao => muốn có sóng bền, CEO cần vài quý liền doanh thu bàn giao thật.

Ai nắm cổ phần

Chủ tịch Đoàn Văn Bình là cổ đông lớn nhất, nắm 'chưa đến 20%'; các quỹ ngoại có tỷ lệ khiêm tốn; công ty có khoảng 68.000 cổ đông, phần lớn nhỏ lẻ (Mekong ASEAN 24/4/2026). Số cổ phiếu lưu hành gần 595,8 triệu (theo HNX, VnBusiness 16/9/2026). Điểm đáng chú ý về quản trị: 4 năm liền ĐHĐCĐ lần 1 không đủ tỷ lệ, phải họp lần 2, chủ tịch nói cổ đông 'đầu tư chứ không muốn đồng hành' => cổ đông nhỏ ít tham gia, quyết định thực tế nằm ở nhóm chủ tịch. Thay tổng giám đốc tháng 6/2026 không nêu lý do (Mekong ASEAN 29/6/2026). Năm 2026 trả cổ tức bằng cổ phiếu và kèm ESOP hơn 17 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng => cổ phiếu tăng đều, người lao động được mua rẻ trong khi lợi nhuận cốt lõi chưa tăng tương ứng.

Đắt hay rẻ

Theo VnBusiness (16/9/2026, giá quanh 11.700 đồng): giá trị sổ sách khoảng 10.524 đồng/cổ phiếu cuối tháng 6, P/B khoảng 1,1 lần. Finhay (16/8/2026, giá khoảng 12.000 đồng) cho P/E ước khoảng 40 lần theo lợi nhuận 4 quý => trả hơi trên sổ sách nhưng P/E rất cao, nghĩa là thị trường đang định giá theo quỹ đất chứ không theo lợi nhuận hiện tại. So với đỉnh 52 tuần trên 32.000 đồng, định giá đã về gần giá trị sổ sách. Chưa có số trung bình P/B lịch sử kiểm chứng được để so.

Chuyện sắp tới

Doanh thu bàn giao nửa cuối 2026 để tiến gần kế hoạch 3.000 tỷ. Thời điểm: Báo cáo quý 3 (cuối 10/2026) và quý 4/2026. Xác nhận khi: Doanh thu 9 tháng vượt 1.500 tỷ, dòng tiền kinh doanh quý 3 dương.
Chào bán 96,5 triệu cổ phiếu cho cổ đông và hơn 17 triệu ESOP giá 10.000 đồng. Thời điểm: Năm 2026, chưa có ngày chốt quyền kiểm chứng được. Xác nhận khi: UBCKNN cấp phép, có ngày chốt danh sách.

Rủi ro lớn nhất

Tiền ra nhanh hơn tiền vào trong lúc doanh thu chưa lên. 6 tháng 2026 dòng tiền kinh doanh âm hơn 1.600 tỷ (VnBusiness 16/9/2026), tiền mặt giảm 67% còn khoảng 257 tỷ, nợ dài hạn tăng từ 343 tỷ lên 1.297 tỷ, tổng nợ phải trả khoảng 4.205 tỷ (+84%), trong đó thuế và tiền thuê đất phải nộp lên 1.047 tỷ (Mekong ASEAN 31/7/2026) => nếu dự án mới bán chậm, CEO phải vay thêm hoặc phát hành thêm cổ phiếu, lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu khó tăng. Rủi ro kế tiếp là lịch sử hụt kế hoạch: mục tiêu 3.000 tỷ doanh thu và 300 tỷ lãi năm 2026 trùng mục tiêu từng đặt năm 2022 (Mekong ASEAN 5/5/2022), trong khi doanh thu thực tế 2025 chỉ khoảng 1.339 tỷ.

Cần theo dõi gì

Doanh thu quý 3 và quý 4/2026 so với kế hoạch 3.000 tỷ (mới khoảng 24% sau 6 tháng)
Dòng tiền kinh doanh theo quý (âm hơn 1.600 tỷ nửa đầu 2026)
Nợ vay (hơn 1.500 tỷ) và tiền mặt (khoảng 257 tỷ) ở 30/6/2026
Lãi cổ đông công ty mẹ sau khi bỏ hoàn nhập thuế hoãn lại
Tiến độ chào bán cổ phiếu và ESOP năm 2026

Nghiên cứu của Uptrend.vn ngày 17/10/2026, số liệu doanh nghiệp đến Q2/2026. Mọi con số đều kèm nguồn ở cuối bài; những điểm chưa kiểm chứng được đã bỏ ra.

Giá cổ phiếu CEO hôm nay

Phiên gần nhất CEO đóng cửa ở 11.00 nghìn đồng, 0.00% so với giá tham chiếu.

Vốn hoá thị trường	6 554 tỷ đồng
P/E	34.24
P/B	1.04
EPS 4 quý gần nhất	321 đồng
Cao nhất 52 tuần	30.44 nghìn đồng
Thấp nhất 52 tuần	9.90 nghìn đồng
Sao cơ bản Uptrend	★☆☆☆☆ 1/5 sao · Yếu

Giá và chỉ số phiên gần nhất, cập nhật 17/10/2026.

Giá cổ phiếu CEO qua các năm

Từ năm 2016 tới nay, giá CEO cao nhất là 64.83 nghìn đồng (ngày 10/01/2022), thấp nhất là 3.63 nghìn đồng (ngày 30/03/2020). Giá đã điều chỉnh theo cổ tức và cổ phiếu thưởng, nên có thể khác giá khớp lệnh thực tế ngày đó. Nguồn: VNDirect.

Năm	Cao nhất	Thấp nhất	Cuối năm
2026 (đến 16/10)	20.61	9.60	11.00
2025	31.39	9.37	20.13
2024	21.18	11.01	12.01
2023	25.59	11.02	19.62
2022	64.83	4.73	11.54
2021	49.60	4.99	45.97
2020	8.49	3.63	8.10
2019	8.48	5.58	6.09
2018	10.38	5.30	7.48
2017	6.71	5.25	5.68
2016	6.32	4.51	5.99

Đơn vị: nghìn đồng.

Cổ tức CEO 2026 và lịch sử chia cổ tức

Đợt chia cổ phiếu gần nhất: cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2025, tỷ lệ 100:5, ngày giao dịch không hưởng quyền 09/06/2026.

Nội dung	Không hưởng quyền	Thanh toán
Cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2025, tỷ lệ 100:5	09/06/2026
Cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2024, tỷ lệ 100:5	07/08/2025
Cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2023, tỷ lệ 100:5	25/07/2024

Ngày giao dịch không hưởng quyền: mua từ ngày này trở đi thì không được nhận đợt cổ tức đó. Nguồn: lịch sự kiện quyền công bố trên sàn, cập nhật mỗi lần trang được làm mới.

Báo cáo tài chính CEO: 4 quý gần nhất

	Q3/2025	Q4/2025	Q1/2026	Q2/2026
Doanh thu	242	349	432	295
Lợi nhuận sau thuế	47	39	63	42

Đơn vị: tỷ đồng.

Hỏi nhanh

Cổ phiếu CEO hôm nay giá bao nhiêu?

Phiên gần nhất CEO đóng cửa ở 11.00 nghìn đồng (11 000 đồng), 0.00% so với tham chiếu. Số liệu trên trang này cập nhật ngày 17/10/2026.

CEO kiếm tiền từ đâu?

Điều gì quyết định triển vọng của CEO?

Theo nghiên cứu của Uptrend.vn, có 3 điểm quyết định: Biến tồn kho thành doanh thu; Tăng vốn có đủ và pha loãng bao nhiêu; Du lịch Quảng Ninh, Khánh Hòa.

Vốn hoá và P/E của CEO là bao nhiêu?

Vốn hoá thị trường của CEO khoảng 6 554 tỷ đồng, P/E 34.24 và P/B 1.04.

CEO là cổ phiếu của công ty nào?

CEO là mã cổ phiếu của Công ty Cổ phần Tập Đoàn C.E.O, niêm yết trên sàn HNX, ngành Bất động sản (nghỉ dưỡng, nhà ở, khu công nghiệp).