Cổ phiếu CII có tốt không? Tiền phí đường lãi 66%, nhưng lãi vay ăn gần hết phần của cổ đông

Mỗi 100 đồng phí đường CII thu được, khoảng 66 đồng là lãi gộp. Vậy mà 6 tháng 2026, cổ đông công ty mẹ chỉ nhận khoảng 33 tỷ, vì lãi vay hơn 700 tỷ đã đi trước. Và CII vẫn đang vay thêm cho vòng BOT lớn nhất lịch sử của mình.

Cổ phiếu CII có tốt không?

CII là doanh nghiệp 'thu phí đường, gánh nợ lớn': tiền phí BOT đều và biên cao, nhưng gần như bị lãi vay nuốt hết. Nền tài chính theo cách chấm của Uptrend hiện được 1/5 sao (yếu).

Định giá cổ phiếu CII 2026: đắt hay rẻ?

Theo Simplize (giá 12.950 đồng, cập nhật 16/10/2026): P/B khoảng 0,9 lần, P/E 4 quý khoảng 79 lần. VnBusiness (22/7/2026, giá khoảng 13.900 đồng) ghi P/E khoảng 61,7 lần và giá trị sổ sách khoảng 15.590 đồng/cổ phiếu, tức P/B khoảng 0,9 lần (bài ghi 0,72 lần nhưng không khớp với giá và sổ sách nêu trong chính bài). Phiên gần nhất: P/E 78,1 lần, P/B 0,9 lần.

Có nên mua cổ phiếu CII lúc này?

Trang này không đưa lời khuyên mua hay bán CII. Câu trả lời tuỳ vào giá bạn mua, thời gian bạn giữ và việc doanh nghiệp có giữ được những điểm dưới đây hay không. Ba thứ nên kiểm tra trước khi quyết định:

• Doanh thu thu phí BOT theo quý (khoảng 796 tỷ ở quý 2/2026) và tốc độ tăng
• Chi phí lãi vay so với lãi gộp thu phí; nợ tài chính/vốn chủ (khoảng 2,15 lần) có ngừng tăng không
• Tỷ lệ phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi và số cổ phiếu tăng thêm do chuyển đổi

Cổ phiếu hạ tầng đầu cơ theo chu kỳ đầu tư công, lãi suất và tin dự án, không phải cổ phiếu tăng trưởng lợi nhuận. Theo góc SEPA/CANSLIM hiện không đạt chuẩn vì EPS rất thấp và đang giảm; chỉ đáng chú ý khi lợi nhuận quý tăng mạnh liên tục (nhờ lãi vay giảm hoặc tuyến mới thu phí) và nhóm đầu tư công cùng dẫn dắt thị trường.

Phần dưới là bài phân tích đầy đủ.

CII là doanh nghiệp 'thu phí đường, gánh nợ lớn': tiền phí BOT đều và biên cao, nhưng gần như bị lãi vay nuốt hết. 6 tháng 2026 thu phí khoảng 1.409 tỷ (+8%), biên gộp khoảng 66%, mà lãi sau thuế hợp nhất chỉ 96 tỷ, phần cổ đông công ty mẹ khoảng 33 tỷ, EPS 6 tháng 40 đồng (VietnamFinance 31/7/2026). Theo Simplize (giá 12.950 đồng, cập nhật 16/10/2026) P/B khoảng 0,9 lần, P/E khoảng 79 lần => thị trường trả dưới sổ sách vì lo nợ và pha loãng, còn P/E cao chỉ vì lợi nhuận quá mỏng. CII lại vừa mở vòng đầu tư mới: gói trái phiếu chuyển đổi khoảng 6.720 tỷ cho BOT TP.HCM – Trung Lương và cầu cạn Quốc lộ 51, đề xuất TOD Hàng Xanh trên 100.000 tỷ. Câu hỏi lớn nhất là tiền phí có tăng nhanh hơn lãi vay hay không.

CII kiếm tiền như thế nào

Tiền vào chủ yếu từ thu phí giao thông: 6 tháng 2026 khoảng 1.409 tỷ, chiếm khoảng 85% doanh thu trước giảm trừ, biên gộp khoảng 66%; xây dựng, duy tu gần 80 tỷ, bất động sản khoảng 44 tỷ (VietnamFinance 31/7/2026). Quý 2/2026 thu phí khoảng 796 tỷ (+5%), biên gộp hợp nhất từ 57,4% lên 61,8% (DNSE 5/8/2026). Chi phí lớn nhất không phải vận hành mà là lãi vay: 6 tháng hơn 706 tỷ, gấp khoảng 4,4 lần lợi nhuận trước thuế gần 160 tỷ. Nợ tài chính khoảng 27.792 tỷ, gấp khoảng 2,15 lần vốn chủ. Ngoài ra CII còn quỹ đất NBB, Thủ Thiêm, cao ốc CII Tower lấp đầy khoảng 99% (Stockbiz 8/4/2026) và danh mục cổ phiếu PC1 (nhóm CII nắm khoảng 12,79% PC1, CafeF 28/9/2026). So với Vinaconex (VCG) có nợ vay/vốn chủ 0,46 lần (DSC 21/8/2026), đòn bẩy CII cao gần 5 lần => đây là mô hình 'cho thuê đường' dùng vốn vay, lãi hay lỗ phụ thuộc lưu lượng xe chạy nhanh hơn hay lãi suất chạy nhanh hơn.

Những điểm quyết định

Lưu lượng xe và mức phí trên các tuyến đang thu

Tiền phí là nguồn trả nợ duy nhất đủ lớn. Quý 2/2026 thu phí +5% nhờ lưu lượng và điều chỉnh phí Trung Lương – Mỹ Thuận (DNSE 5/8/2026) => nếu tiền phí tăng nhanh hơn lãi vay (quý 2 lãi vay +15%), tỷ lệ nợ mới giảm được; ngược lại lợi nhuận cổ đông gần như bằng 0.

Cách huy động vốn cho vòng BOT mới

Gói trái phiếu chuyển đổi khoảng 6.720 tỷ có lãi 0% trong 12 kỳ đầu rồi cố định 14,5%/năm, chuyển đổi lần đầu dự kiến tháng 1/2029 (Báo Pháp luật 28/4/2026). Đợt chào quyền mua vừa qua, HFIC đăng ký bán hết 27,4 triệu quyền mua trái phiếu chuyển đổi nhưng không ai mua (CafeF 13/10/2026) => nhu cầu thị trường với giấy nợ CII không mạnh; bán không hết thì phải vay ngân hàng lãi cao, bán hết thì pha loãng sau 2029.

Hành trình

CII thành lập năm 2001 với vốn 300 tỷ, do ba tổ chức của TP.HCM góp vốn: Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị (HIFU), Lực lượng Thanh niên Xung phong và Invesco (Vietstock; Finhay 8/5/2026) => ngay từ đầu là 'cánh tay' làm hạ tầng theo hình thức BOT, BT cho thành phố. Niêm yết HOSE, ngày giao dịch đầu tiên 18/5/2006 (Vietstock). Bước ngoặt thứ nhất là giai đoạn 2012–2017 tái cấu trúc thành mô hình holding, dòng tiền từ trạm thu phí và mảng nước sạch => giá lên đỉnh khoảng 32.000 đồng năm 2017 (Finhay). Bước ngoặt thứ hai là đất Thủ Thiêm và công ty con Năm Bảy Bảy (NBB) giai đoạn 2021–2022 => thị trường định giá CII như một doanh nghiệp quỹ đất, giá lên đỉnh lịch sử rồi sập khi trái phiếu đóng băng. Bước ngoặt thứ ba là 2025–2026 lao vào vòng BOT mới cực lớn (mở rộng TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận khoảng 37.000 tỷ, cầu cạn QL51 16.300 tỷ) và TOD Hàng Xanh (Stockbiz 8/4/2026) => nợ tài chính tăng vọt, lợi nhuận kế toán thấp kéo dài.

Người cầm lái

Chủ tịch HĐQT là ông Lê Vũ Hoàng, Tổng giám đốc là ông Lê Quốc Bình, cả hai gắn với CII từ năm 2001 (Vietstock); từ 23/7/2026 ông Bình kiêm Chủ tịch NBB, nơi nhóm CII nắm khoảng 79,54% (VietnamFinance 25/7/2026). Kế hoạch 2026: doanh thu 3.720 tỷ (-5%), lãi sau thuế công ty mẹ 225 tỷ, cổ tức tiền mặt tạm ứng đến 16% (Stockbiz 8/4/2026). Ban lãnh đạo nói thẳng chuẩn mực kế toán Việt Nam làm lợi nhuận BOT những năm đầu thấp vì doanh thu nhỏ mà lãi vay đỉnh, và muốn công bố thêm báo cáo IFRS từ 2027–2028 (Báo Pháp luật 28/4/2026). Thực tế 6 tháng: phần công ty mẹ khoảng 33 tỷ, chưa tới 15% kế hoạch 225 tỷ => tầm nhìn 'xây hạ tầng đổi lấy quyền thu phí và quỹ đất' rất lớn, nhưng lợi nhuận cho cổ đông bị đẩy lùi nhiều năm.

Mạnh, yếu, cơ hội, thách thức

Điểm mạnh

• Thu phí BOT 6 tháng 2026 khoảng 1.409 tỷ, biên gộp khoảng 66% (VietnamFinance 31/7/2026)
• Doanh thu thu phí 2025 khoảng 2.603 tỷ, tăng 2% (Stockbiz 8/4/2026)
• CII Tower lấp đầy khoảng 99% (Stockbiz 8/4/2026)
• Nhóm CII nắm khoảng 79,54% NBB, chi phối quỹ đất NBB (VietnamFinance 25/7/2026)

Điểm yếu

• Nợ tài chính khoảng 27.792 tỷ, gấp khoảng 2,15 lần vốn chủ (VietnamFinance 31/7/2026)
• Lãi vay quý 2/2026 khoảng 364 tỷ, tăng 15% (DNSE 5/8/2026)
• EPS 6 tháng 2026 chỉ 40 đồng (VietnamFinance 31/7/2026)
• Dòng tiền kinh doanh 6 tháng 2026 âm khoảng 846 tỷ

Cơ hội

• Mở rộng TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận khoảng 37.000 tỷ, mục tiêu thông xe 2029 (Stockbiz 8/4/2026)
• Đề xuất TOD Hàng Xanh, đổi hạ tầng lấy quỹ đất (Báo Pháp luật 28/4/2026)
• Lâm Đồng chấp thuận liên danh CII lập đề xuất đường ven biển khoảng 20.000 tỷ (CafeF 23/9/2026)

Thách thức

• Bảo lãnh vô điều kiện khoản nợ khoảng 27.093 tỷ cho dự án BOT Sài Gòn – Mỹ Thuận (Stockbiz 8/4/2026)
• Nợ trái phiếu tăng 2,4 lần trong khoảng 2,5 năm, các đợt gần đây lãi trên 11% (CafeF 9/10/2026)
• Quyền mua trái phiếu chuyển đổi HFIC chào bán không có người mua (CafeF 13/10/2026)

Những con sóng đã qua

2012 – 2017

Giá đi từ khoảng 8.000 đồng lên đỉnh khoảng 32.265 đồng năm 2017 (Finhay 8/5/2026). Kinh tế ổn định, lãi suất hạ, khối ngoại quan tâm. Tái cấu trúc thành holding, dòng tiền BOT và nước sạch đều. Sóng gãy vì: Thị trường điều chỉnh 2018, lợi nhuận không theo kịp kỳ vọng.

2021 – 2022

Từ khoảng 14.000 đồng lên đỉnh lịch sử khoảng 54.050 đồng tháng 1/2022, rồi rơi về quanh 10.000–12.000 đồng cuối 2022 (Finhay 8/5/2026). Dòng tiền F0, lãi suất thấp; sau đó khủng hoảng trái phiếu, lãi suất huy động lên 10–12%. Đấu giá đất Thủ Thiêm kỷ lục kích hoạt định giá lại quỹ đất qua NBB; khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc và trái phiếu đóng băng, CII nợ lớn bị bán giải chấp. Sóng gãy vì: Câu chuyện quỹ đất không thành tiền, nợ vay trở thành gánh nặng.

2025 – 10/2026

Năm 2025 tăng khoảng 70,8%, đỉnh năm khoảng 31.350 đồng (Finhay 8/5/2026); giữa tháng 5/2026 quanh 19.000 đồng, 22/7/2026 khoảng 13.900 đồng (VnBusiness 22/7/2026), giữa tháng 10 khoảng 12.950 đồng (Simplize). Đầu tư công được đẩy mạnh, chính sách nới lỏng, thị trường chung tăng 2025. Lưu lượng xe BOT tăng, loạt dự án lớn mới; nhưng lợi nhuận 2026 giảm và nợ tăng gần 4.926 tỷ trong 6 tháng. Sóng gãy vì: Lợi nhuận quý 2 giảm mạnh, phát hành trái phiếu chuyển đổi khó, thị trường lo pha loãng.

CII có hai động cơ giá khác nhau và lần nào sóng lớn cũng do câu chuyện tài sản chứ không do lợi nhuận: năm 2021–2022 là quỹ đất Thủ Thiêm, năm 2025 là đầu tư công và danh mục BOT mới. Thời điểm sóng thường trùng lúc lãi suất thấp, vì một doanh nghiệp nợ gấp hơn 2 lần vốn chủ được lợi nhất khi tiền rẻ. Sóng hay chết vì nợ: khi lãi suất tăng hoặc kênh trái phiếu khó, CII phải phát hành thêm hoặc bị bán giải chấp, giá rơi rất sâu (từ khoảng 54.000 về khoảng 10.000 đồng năm 2022). Nhìn CII nên nhìn mặt bằng lãi suất và tin huy động vốn trước, lợi nhuận quý sau.

Ai nắm cổ phần

CII có gốc vốn nhà nước TP.HCM: ba cổ đông sáng lập là HIFU (nay là HFIC), Lực lượng Thanh niên Xung phong và Invesco (Finhay 8/5/2026). HFIC vẫn là cổ đông, thể hiện qua việc được phân bổ 27.416.105 quyền mua trái phiếu chuyển đổi CII426001 và đăng ký bán toàn bộ nhưng không có nhà đầu tư nào mua (CafeF 7/9 và 13/10/2026) => cổ đông gốc nhà nước không muốn bỏ thêm tiền vào vòng đầu tư mới. Tỷ lệ sở hữu cập nhật của các cổ đông lớn và khối ngoại chưa kiểm chứng được trong đợt này. Ban lãnh đạo ổn định suốt 25 năm (Lê Vũ Hoàng, Lê Quốc Bình), năm 2019 ông Bình nắm khoảng 1,13% (Nhà Đầu Tư 19/9/2019). Đáng chú ý: CII liên tục pha loãng qua chuyển đổi trái phiếu (6 tháng 2026 chuyển đổi hơn 46,5 triệu cổ phiếu, VietnamFinance) và dùng tiền vay mua thêm cổ phiếu PC1 (nhóm CII nắm khoảng 12,79%, CafeF 28/9/2026) trong lúc nợ đang cao.

Đắt hay rẻ

Theo Simplize (giá 12.950 đồng, cập nhật 16/10/2026): P/B khoảng 0,9 lần, P/E 4 quý khoảng 79 lần. VnBusiness (22/7/2026, giá khoảng 13.900 đồng) ghi P/E khoảng 61,7 lần và giá trị sổ sách khoảng 15.590 đồng/cổ phiếu, tức P/B khoảng 0,9 lần (bài ghi 0,72 lần nhưng không khớp với giá và sổ sách nêu trong chính bài). P/E cao không có nghĩa là đắt theo nghĩa thường, mà vì lợi nhuận kế toán bị lãi vay BOT ép xuống gần 0. Thị trường đang trả dưới sổ sách => phần chiết khấu này phản ánh lo ngại nợ gấp 2,15 lần vốn chủ và pha loãng từ trái phiếu chuyển đổi. Chưa có số trung bình P/B lịch sử kiểm chứng được.

Chuyện sắp tới

• Phát hành trái phiếu chuyển đổi khoảng 6.720 tỷ và các đợt trái phiếu khác để tái cơ cấu nợ. Thời điểm: Quý 4/2026 (CII dự kiến huy động hơn 7.000 tỷ trái phiếu trong tháng 10, CafeF 9/10/2026). Xác nhận khi: Tỷ lệ phát hành thành công trên 70% như mục tiêu ĐHĐCĐ.
• Thi công mở rộng cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận. Thời điểm: Đang triển khai, mục tiêu thông xe 2029 (Stockbiz 8/4/2026); Đèo Cả trúng gói hơn 1.300 tỷ (CafeF 24/9/2026). Xác nhận khi: Giải ngân đúng tiến độ, phí trên tuyến hiện hữu tiếp tục tăng.
• TOD Hàng Xanh theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng. Thời điểm: Đang ở bước đề xuất (Báo Pháp luật 28/4/2026). Xác nhận khi: TP.HCM giao CII làm nhà đầu tư đề xuất chính thức.

Rủi ro lớn nhất

Đòn bẩy quá cao so với dòng tiền: nợ tài chính tăng thêm gần 4.926 tỷ chỉ trong 6 tháng 2026, dòng tiền kinh doanh âm khoảng 846 tỷ và đầu tư âm hơn 4.214 tỷ, phải bù bằng khoảng 5.903 tỷ huy động mới (VietnamFinance 31/7/2026). Mỗi BOT mới đều cần vay trước, thu phí sau nhiều năm => lãi vay tăng nhanh hơn tiền phí, lợi nhuận cổ đông tiếp tục mỏng; khi trả nợ bằng cổ phiếu (6 tháng đã chuyển đổi trái phiếu thành hơn 46,5 triệu cổ phiếu) thì EPS bị pha loãng. Thêm vào đó CII bảo lãnh vô điều kiện khoản nợ khoảng 27.093 tỷ cho BOT Sài Gòn – Mỹ Thuận (Stockbiz 8/4/2026) => dự án đó gặp sự cố thì rủi ro dồn về công ty mẹ.

Cần theo dõi gì

• Doanh thu thu phí BOT theo quý (khoảng 796 tỷ ở quý 2/2026) và tốc độ tăng
• Chi phí lãi vay so với lãi gộp thu phí; nợ tài chính/vốn chủ (khoảng 2,15 lần) có ngừng tăng không
• Tỷ lệ phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi và số cổ phiếu tăng thêm do chuyển đổi
• Tiến độ mở rộng Trung Lương – Mỹ Thuận (CII đã ứng cho Đèo Cả khoảng 1.333 tỷ)
• Giá PC1, vì nhóm CII nắm khoảng 12,79% và lãi chưa ghi nhận khoảng 113 tỷ ở 30/6/2026

Cổ phiếu hạ tầng đầu cơ theo chu kỳ đầu tư công, lãi suất và tin dự án, không phải cổ phiếu tăng trưởng lợi nhuận. Theo góc SEPA/CANSLIM hiện không đạt chuẩn vì EPS rất thấp và đang giảm; chỉ đáng chú ý khi lợi nhuận quý tăng mạnh liên tục (nhờ lãi vay giảm hoặc tuyến mới thu phí) và nhóm đầu tư công cùng dẫn dắt thị trường.

Nghiên cứu của Uptrend.vn ngày 17/10/2026, số liệu doanh nghiệp đến Q2/2026. Mọi con số đều kèm nguồn ở cuối bài; những điểm chưa kiểm chứng được đã bỏ ra.

Giá cổ phiếu CII hôm nay

Phiên gần nhất CII đóng cửa ở 12.80 nghìn đồng, -1.16% so với giá tham chiếu.

Vốn hoá thị trường	8 589 tỷ đồng
P/E	78.13
P/B	0.89
EPS 4 quý gần nhất	164 đồng
Tỷ suất cổ tức	3.63%
Cao nhất 52 tuần	30.35 nghìn đồng
Thấp nhất 52 tuần	11.70 nghìn đồng
Sao cơ bản Uptrend	★☆☆☆☆ 1/5 sao · Yếu

Giá và chỉ số phiên gần nhất, cập nhật 17/10/2026.

Giá cổ phiếu CII qua các năm

Từ năm 2016 tới nay, giá CII cao nhất là 47.80 nghìn đồng (ngày 10/01/2022), thấp nhất là 7.76 nghìn đồng (ngày 16/11/2022). Giá đã điều chỉnh theo cổ tức và cổ phiếu thưởng, nên có thể khác giá khớp lệnh thực tế ngày đó. Nguồn: VNDirect.

Đơn vị: nghìn đồng.

Cổ tức CII 2026 và lịch sử chia cổ tức

Đợt cổ tức tiền mặt gần nhất của CII: 500 đồng/cổ phiếu (năm tài chính 2023, đợt 2). Ngày giao dịch không hưởng quyền 12/09/2025, tiền về tài khoản ngày 01/10/2025.

Đợt chia cổ phiếu gần nhất: cổ phiếu thưởng, tỷ lệ 100:14, ngày giao dịch không hưởng quyền 05/08/2025.

Cổ tức tiền mặt theo năm tài chính: 2023: 700 đ/cp · 2022: 1.500 đ/cp.

Ngày giao dịch không hưởng quyền: mua từ ngày này trở đi thì không được nhận đợt cổ tức đó. Nguồn: lịch sự kiện quyền công bố trên sàn, cập nhật mỗi lần trang được làm mới.

Báo cáo tài chính CII: 4 quý gần nhất

Đơn vị: tỷ đồng.

Hỏi nhanh

Nguồn

1. VietnamFinance – Doanh thu tăng hai chữ số, vì sao lợi nhuận CII giảm gần một nửa (31/7/2026)
2. DNSE – CII tạm lãi hơn 113 tỷ từ khoản đầu tư PC1, lợi nhuận vẫn giảm mạnh (5/8/2026)
3. VnBusiness – Lợi nhuận lao dốc hơn 90%, điều gì khiến CII tăng thêm hơn 3.000 tỷ tài sản (22/7/2026)
4. Báo Pháp luật – ĐHĐCĐ CII 2026: đề xuất dự án trên 100.000 tỷ, phát hành gần 6.720 tỷ trái phiếu chuyển đổi (28/4/2026)
5. Stockbiz – CII: lợi nhuận 2026 dự kiến giảm 34% (8/4/2026)
6. VietnamFinance – CEO CII tiếp quản ghế Chủ tịch Năm Bảy Bảy (25/7/2026)
7. Finhay – Lịch sử giá cổ phiếu CII 2007–2026 (8/5/2026)
8. Vietstock – Hồ sơ doanh nghiệp CII
9. Simplize – Cổ phiếu CII
10. CafeF – Trang tin CII
11. Nhà Đầu Tư – Ông Lê Quốc Bình tiếp tục gom cổ phiếu CII (19/9/2019)
12. DSC – Báo cáo cập nhật VCG Q2/2026 (so sánh đòn bẩy)