Cổ phiếu DIG có tốt không? Lãi quý 2 tăng gần gấp ba, nhưng tiền lãi đến từ ngân hàng chứ không phải từ bán nhà

Uptrend.vnNghiên cứu doanh nghiệp · 17/10/2026

DIGTổng công ty Đầu tư phát triển Xây dựng9.53 -0.73%

DIC Corp báo lãi quý 2/2026 tăng mạnh, nhưng nếu bỏ lãi tiền gửi và khoản thoái vốn thì mảng bất động sản lỗ khoảng 11 tỷ. Cùng lúc gia đình Chủ tịch bị bán giải chấp hơn 45 triệu cổ phiếu, công ty không còn cổ đông lớn nào. Cả câu chuyện giờ treo vào một điều: Bắc Vũng Tàu có khởi công thật trong năm nay hay không.

Cổ phiếu DIG có tốt không?

Định giá cổ phiếu DIG 2026: đắt hay rẻ?

Có nên mua cổ phiếu DIG lúc này?

Trang này không đưa lời khuyên mua hay bán DIG. Câu trả lời tuỳ vào giá bạn mua, thời gian bạn giữ và việc doanh nghiệp có giữ được những điểm dưới đây hay không. Ba thứ nên kiểm tra trước khi quyết định:

Biên gộp bất động sản theo quý (4,3% ở Q2/2026)
Lãi trước thuế lũy kế so với kế hoạch 600 tỷ (đạt 24,3% sau 6 tháng)
Mốc khởi công thực tế Bắc Vũng Tàu (dự kiến Q3/2026) và Long Tân (dự kiến Q4/2026)

Cổ phiếu bất động sản đầu cơ theo chu kỳ, biến động mạnh theo dòng tiền và tin dự án hơn là theo lợi nhuận. Theo góc SEPA/CANSLIM hiện không đạt chuẩn vì lãi lõi yếu và giá ở xu hướng giảm; chỉ đáng chú ý khi lãi quý đến từ bán hàng thật tăng nhiều quý liên tiếp và giá vượt nền với thanh khoản lớn, cùng lúc nhóm bất động sản dẫn dắt thị trường.

Phần dưới là bài phân tích đầy đủ.

DIG là doanh nghiệp bất động sản 'ôm đất lớn, chờ dự án lớn': mảng lõi gần như không có lãi, quý 2/2026 nếu bỏ thu nhập tài chính và công ty liên kết thì kinh doanh chính lỗ khoảng 11 tỷ, biên gộp bất động sản rơi từ 47,5% xuống 4,3% (VietnamFinance 1/8/2026). Toàn bộ kỳ vọng dồn vào Bắc Vũng Tàu và Long Tân, dự kiến khởi công quý 3 và quý 4/2026 (Mekong ASEAN 24/4/2026). Thị trường chỉ trả P/B khoảng 0,81 lần, P/E khoảng 10,6 lần ở giá khoảng 9.600 đồng (Simplize, cập nhật 16/10/2026) => thấp hơn giá trị sổ sách, nghĩa là không trả đồng nào cho quỹ đất, vì lãi dựa vào tiền gửi và thoái vốn. Thêm áp lực cung: gia đình Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường bị bán giải chấp hơn 45 triệu cổ phiếu từ đầu năm và công ty không còn cổ đông nào trên 5% (24hMoney 2/8/2026). Phép thử gần nhất là việc khởi công thật Bắc Vũng Tàu và biên lãi khi bàn giao Chung cư A2, Nam Vĩnh Yên.

DIG kiếm tiền như thế nào

Tiền vào chủ yếu từ bán nền, nhà, căn hộ: quý 2/2026 bất động sản chiếm hơn 80% doanh thu 613 tỷ (VietnamFinance 1/8/2026); phần còn lại từ vật liệu, xây dựng, du lịch. Nguồn thu dự kiến năm 2026: Chung cư A2 khoảng 1.700 tỷ, Nam Vĩnh Yên khoảng 1.300 tỷ, Vị Thanh khoảng 300 tỷ, Đại Phước khoảng 70 tỷ (Mekong ASEAN 24/4/2026). Chi phí lớn nhất là tiền đất, đền bù và hạ tầng; tồn kho cuối quý 2/2026 hơn 6.500 tỷ, lớn nhất là Nam Vĩnh Yên (VietnamFinance). Vấn đề là biên: biên gộp bất động sản quý 2 rơi từ khoảng 47,5% xuống 4,3% => doanh thu gấp đôi mà lãi gộp lại giảm. Lãi thực đến từ thu nhập tài chính khoảng 116 tỷ, gấp hơn 17 lần cùng kỳ (lãi tiền gửi, cho vay hơn 76 tỷ, lãi thoái vốn khoảng 39 tỷ) và công ty liên kết hơn 40 tỷ (VietnamFinance). Điểm mạnh là bảng cân đối: tiền và đầu tư ngắn hạn khoảng 5.580 tỷ, nợ ngân hàng giảm còn khoảng 1.320 tỷ, đã mua lại hết 800 tỷ trái phiếu; nhưng phần lớn tiền đến từ khoảng 7.620 tỷ khách đặt cọc, trả trước, chưa phải lợi nhuận (VietnamFinance 1/8/2026).

Những điểm quyết định

Bắc Vũng Tàu và Long Tân khởi công đúng hẹn

Ban lãnh đạo coi hai dự án là nền doanh thu tới 2030; Chủ tịch cho biết kết luận thanh tra xác định DIG là nhà đầu tư hợp pháp tại Bắc Vũng Tàu (Mekong ASEAN 24/4/2026). Khởi công thật trong quý 3–4/2026 và có vốn ngân hàng => thị trường mới có lý do trả giá cao hơn sổ sách cho quỹ đất; trễ thêm một năm thì P/B dưới 1 lần vẫn là trần.

Biên lãi bàn giao Chung cư A2 và Nam Vĩnh Yên

Hai dự án này phải gánh khoảng 3.000 tỷ doanh thu năm 2026 (Mekong ASEAN 24/4/2026). Biên gộp quay lại hai con số => kế hoạch 600 tỷ có cơ sở; vẫn quanh 4–7% như quý 2 (VietnamFinance 1/8/2026) => lãi tiếp tục phải dựa vào lãi tiền gửi và thoái vốn như Phú Mỹ ATA.

Hành trình

DIG có tiền thân là Nhà nghỉ Xây dựng thành lập năm 1990, trực thuộc Bộ Xây dựng; cổ phần hóa năm 2008 thành Tổng Công ty Cổ phần và niêm yết HOSE ngày 19/8/2009 (Finhay) => từ đơn vị nghỉ dưỡng của ngành xây dựng thành doanh nghiệp bất động sản đại chúng, giữ được nhiều quỹ đất lớn ở Vũng Tàu, Đồng Nai, Vĩnh Phúc. Bước ngoặt là chọn mô hình làm khu đô thị quy mô lớn: hiện có khoảng 20 dự án, trong đó 7–10 dự án từ 100 đến gần 700 ha (Mekong ASEAN 24/4/2026; Thị trường Tài chính Tiền tệ 24/4/2026) => tài sản lớn nhưng vốn bị chôn lâu, lãi phụ thuộc vào tiến độ pháp lý. Từ 2025–2026, DIG đổi chiến lược sang dồn toàn bộ nguồn lực cho hai đại dự án Bắc Vũng Tàu và Long Tân, thoái vốn các dự án khác như Phú Mỹ ATA (Mekong ASEAN 24/4/2026), đồng thời tăng vốn qua chào bán quyền mua tỷ lệ 1000:232 giá 12.000 đồng năm 2025 và chia cổ phiếu 6% hai năm liền (Simplize) => DIG có thêm tiền mặt nhưng số cổ phiếu phình ra, trong khi lãi chưa theo kịp.

Người cầm lái

Chủ tịch HĐQT là ông Nguyễn Hùng Cường; các nguồn đã đọc không nêu tên Tổng Giám đốc (Thị trường Tài chính Tiền tệ 24/4/2026). Tầm nhìn 2026–2030: vào top 5 doanh nghiệp bất động sản trên sàn và top 10 toàn quốc, 80% nguồn lực cho bất động sản đô thị, nghiên cứu thêm khu đô thị gần 286 ha ở phía Bắc Quảng Ninh (Thị trường Tài chính Tiền tệ 24/4/2026). Kế hoạch 2026: doanh thu 3.000 tỷ, lãi trước thuế 600 tỷ, vốn đầu tư 4.371 tỷ, tăng hơn 116% (Mekong ASEAN 24/4/2026). Thực tế lệch xa: 6 tháng lãi sau thuế mới khoảng 133,5 tỷ (VietnamFinance 1/8/2026), lãi trước thuế 145,9 tỷ, đạt 24,3% kế hoạch (Báo Pháp luật), và phần lãi đến từ tiền gửi, thoái vốn => mục tiêu năm phụ thuộc gần hết vào nửa cuối. Điểm đáng lo nhất về động lực: chính gia đình Chủ tịch bị bán giải chấp liên tục (24hMoney 2/8/2026) => người cầm lái đang chịu áp lực tài chính cá nhân, không còn giữ vai trò cổ đông lớn.

Mạnh, yếu, cơ hội, thách thức

Điểm mạnh

Tiền và đầu tư ngắn hạn khoảng 5.580 tỷ, tăng hơn 50% từ đầu năm (VietnamFinance 1/8/2026).
Nợ ngân hàng và thuê tài chính giảm từ khoảng 2.230 tỷ còn 1.320 tỷ, đã mua lại hết 800 tỷ trái phiếu (VietnamFinance 1/8/2026).
Khoảng 20 dự án, 7–10 dự án quy mô 100–700 ha (Mekong ASEAN 24/4/2026).
Tiền khách đặt cọc, trả trước khoảng 7.620 tỷ, cho thấy có cầu cho sản phẩm (VietnamFinance 1/8/2026).

Điểm yếu

Biên gộp bất động sản quý 2/2026 chỉ 4,3%, từ 47,5% cùng kỳ (VietnamFinance 1/8/2026).
Kinh doanh chính lỗ khoảng 11 tỷ quý 2/2026 nếu bỏ thu nhập tài chính và liên kết (VietnamFinance 1/8/2026).
Lãi trước thuế 6 tháng chỉ đạt 24,3% kế hoạch 600 tỷ (Báo Pháp luật).
Tồn kho hơn 6.500 tỷ, chủ yếu Nam Vĩnh Yên (VietnamFinance 1/8/2026).

Cơ hội

Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu rút thời gian TP.HCM – Vũng Tàu còn khoảng 70–80 phút (Thị trường Tài chính Tiền tệ 24/4/2026).
Sân bay Long Thành cách dự án DIG ở Vũng Tàu khoảng 15–20 phút (Thị trường Tài chính Tiền tệ 24/4/2026).
Thoái vốn Phú Mỹ ATA có thể mang về tiền và lãi một lần (Mekong ASEAN 24/4/2026).

Thách thức

Gia đình Chủ tịch bị bán giải chấp hơn 45 triệu cổ phiếu từ đầu 2026 (24hMoney 2/8/2026).
Vốn đầu tư 2026 kế hoạch 4.371 tỷ, tăng hơn 116% (Mekong ASEAN 24/4/2026).
Lãi suất cho vay phổ biến 10–15%/năm làm khó người mua bất động sản (Thị trường Tài chính Tiền tệ 24/4/2026).

Những con sóng đã qua

2021 – 2022

Sóng tăng mạnh nhất lịch sử cổ phiếu năm 2021 rồi giảm sâu năm 2022. Lãi suất thấp, dòng tiền cá nhân đổ vào nhóm bất động sản; năm 2022 lãi suất tăng và khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp. Câu chuyện quỹ đất lớn ở Vũng Tàu, Đồng Nai và kỳ vọng hạ tầng. Sóng gãy vì: Dòng tiền rút khỏi bất động sản khi tín dụng siết và thị trường trái phiếu đóng băng.

2026 (01 – 10)

Giá trượt về quanh 10.000 đồng: 10.800 đồng ngày 16/8/2026 (Finhay), khoảng 9.600 đồng giữa tháng 10/2026 (Simplize). Dòng tiền tập trung vào nhóm vốn hóa lớn, bất động sản nhỏ và vừa bị bỏ lại. Gia đình Chủ tịch bị bán giải chấp hơn 45 triệu cổ phiếu; lãi lõi yếu; pha loãng từ quyền mua 2025 và chia cổ phiếu 6% niêm yết 8/9/2026. Sóng gãy vì: Chưa có dấu hiệu đảo chiều; chất xúc tác tiềm năng là khởi công Bắc Vũng Tàu.

DIG chạy theo dòng tiền đầu cơ vào nhóm bất động sản và tin dự án, không chạy theo lợi nhuận quý. Bằng chứng: quý 2/2026 lãi hợp nhất tăng gần 175% (24hMoney 2/8/2026) mà giá vẫn đi xuống, vì ai cũng thấy lãi đến từ tiền gửi chứ không phải bán nhà. Sóng của DIG thường bắt đầu khi lãi suất thấp và nhóm bất động sản được dòng tiền cá nhân chọn làm cổ phiếu dẫn dắt, cộng thêm tin hạ tầng hay pháp lý dự án => giá tăng nhanh hơn hẳn lãi. Sóng chết vì hai thứ: lãi suất, tín dụng siết lại, và nguồn cung cổ phiếu tăng đột ngột (pha loãng, bán giải chấp). Năm 2026 có đủ cả hai lực cung: hơn 45 triệu cổ phiếu bị bán giải chấp và các đợt phát hành thêm => muốn có sóng mới, DIG cần lực cầu đủ lớn để hấp thụ, thường chỉ đến khi cả nhóm bất động sản dẫn dắt.

Ai nắm cổ phần

Sau các đợt bán giải chấp từ 27 đến 30/7/2026 (hơn 8,1 triệu cổ phiếu của người thân Chủ tịch Nguyễn Hùng Cường, nâng tổng số bị bán giải chấp từ đầu năm lên hơn 45 triệu), DIG không còn cổ đông nào sở hữu từ 5% trở lên (24hMoney 2/8/2026) => công ty không có cổ đông chi phối, quyền kiểm soát phụ thuộc HĐQT hiện tại và khả năng tập hợp cổ đông nhỏ. Tại ĐHĐCĐ ngày 24/4/2026, chỉ hơn 50,3% cổ phần có quyền biểu quyết tham dự, vừa đủ điều kiện họp (Mekong ASEAN 24/4/2026) => sở hữu phân tán, đại hội dễ không đủ túc số. Pha loãng liên tục: chia cổ phiếu 6% cho năm 2024 (29/5/2025), quyền mua 1000:232 giá 12.000 đồng (9/10/2025), chia cổ phiếu 6% cho năm 2025 niêm yết 8/9/2026 (Simplize) => giá hiện khoảng 9.600 đồng thấp hơn giá cổ đông đã mua quyền năm 2025. Nguồn đã đọc không có số liệu room ngoại.

Đắt hay rẻ

Theo Finhay (giá 10.800 đồng ngày 16/8/2026): P/E khoảng 12,62 lần, P/B 0,99 lần, EPS 1.002 đồng, giá trị sổ sách 12.748 đồng/cổ phiếu, ROE khoảng 7,8%; tự tính theo đúng các số này thì P/E khoảng 10,8 lần, P/B khoảng 0,85 lần, cho thấy chỉ số của Finhay có thể tính ở mức giá khác. Theo Simplize (cập nhật 16/10/2026, giá khoảng 9.600 đồng): P/E khoảng 10,57 lần, P/B 0,81 lần. => thị trường định giá DIG dưới giá trị sổ sách: với ROE chỉ khoảng 7,8% và lãi chủ yếu từ tiền gửi, P/B dưới 1 là phản ánh đúng khả năng sinh lời hiện tại, không phải món hời tự động. So với Nam Long (biên gộp khoảng 57% cùng quý, HSC 8/2026) thì chênh lệch nằm ở chất lượng lãi, không phải ở quỹ đất.

Chuyện sắp tới

Khởi công dự án Bắc Vũng Tàu. Thời điểm: Dự kiến quý 3/2026 (Mekong ASEAN 24/4/2026). Xác nhận khi: Có lễ khởi công, giấy phép xây dựng và hợp đồng tín dụng cho dự án.
Bàn giao Chung cư A2, Nam Vĩnh Yên để gánh kế hoạch 3.000 tỷ doanh thu, 600 tỷ lãi. Thời điểm: Quý 3 – quý 4/2026. Xác nhận khi: Lãi trước thuế 9 tháng vượt 50% kế hoạch, biên gộp bất động sản trên 10%.
Thoái vốn Phú Mỹ ATA. Thời điểm: Chưa có lịch, tùy điều kiện thị trường. Xác nhận khi: Công bố hợp đồng chuyển nhượng và ghi nhận lãi.

Rủi ro lớn nhất

Lợi nhuận mảng chính không tự đứng được: 6 tháng 2026 lãi trước thuế khoảng 145,9 tỷ, đạt 24,3% kế hoạch 600 tỷ (Báo Pháp luật), và lãi quý 2 chủ yếu nhờ lãi tiền gửi, bán khoản đầu tư chứ không nhờ bán nhà; lãi sau thuế công ty mẹ quý 2 thậm chí giảm hơn một nửa còn khoảng 19,7 tỷ (VietnamFinance 1/8/2026). Cơ chế gây hại: bán hàng với biên gộp vài phần trăm trong khi chi phí bán hàng, quản lý còn lớn hơn lãi gộp => mỗi đồng doanh thu thêm gần như không tạo lãi, EPS chỉ cải thiện khi có lãi tài chính hay thoái vốn, mà những khoản này không lặp lại đều. Rủi ro kế tiếp là vốn và tiến độ: hai đại dự án cần vốn lớn (kế hoạch đầu tư 2026 là 4.371 tỷ, tăng hơn 116%) trong khi pháp lý vẫn đang được 'tháo gỡ' (Mekong ASEAN 24/4/2026) => chậm khởi công thì hàng nghìn tỷ tiền ứng đền bù tiếp tục nằm chết, và tiền khách đặt cọc 7.620 tỷ là nghĩa vụ phải giao hàng chứ không phải tiền của công ty.

Cần theo dõi gì

Biên gộp bất động sản theo quý (4,3% ở Q2/2026)
Lãi trước thuế lũy kế so với kế hoạch 600 tỷ (đạt 24,3% sau 6 tháng)
Mốc khởi công thực tế Bắc Vũng Tàu (dự kiến Q3/2026) và Long Tân (dự kiến Q4/2026)
Giao dịch bán giải chấp, thay đổi sở hữu của nhóm Chủ tịch và quỹ lớn
Kết quả thoái vốn Phú Mỹ ATA và các khoản chuyển nhượng dự án

Nghiên cứu của Uptrend.vn ngày 17/10/2026, số liệu doanh nghiệp đến Q2/2026. Mọi con số đều kèm nguồn ở cuối bài; những điểm chưa kiểm chứng được đã bỏ ra.

Giá cổ phiếu DIG hôm nay

Phiên gần nhất DIG đóng cửa ở 9.53 nghìn đồng, -0.73% so với giá tham chiếu.

Vốn hoá thị trường	8 045 tỷ đồng
P/E	10.50
P/B	0.80
EPS 4 quý gần nhất	963 đồng
Tỷ suất cổ tức	0.00%
Cao nhất 52 tuần	23.21 nghìn đồng
Thấp nhất 52 tuần	9.02 nghìn đồng
Sao cơ bản Uptrend	★★★☆☆ 3/5 sao · Trung bình

Giá và chỉ số phiên gần nhất, cập nhật 17/10/2026.

Giá cổ phiếu DIG qua các năm

Từ năm 2016 tới nay, giá DIG cao nhất là 83.71 nghìn đồng (ngày 10/01/2022), thấp nhất là 2.73 nghìn đồng (ngày 01/04/2016). Giá đã điều chỉnh theo cổ tức và cổ phiếu thưởng, nên có thể khác giá khớp lệnh thực tế ngày đó. Nguồn: VNDirect.

Năm	Cao nhất	Thấp nhất	Cuối năm
2026 (đến 16/10)	16.51	8.71	9.53
2025	23.68	11.13	15.80
2024	27.69	15.17	15.42
2023	24.47	8.85	21.82
2022	83.71	7.67	11.66
2021	69.87	12.99	64.66
2020	14.86	5.10	14.39
2019	8.36	6.18	7.17
2018	12.50	5.65	7.11
2017	9.56	3.15	8.91
2016	4.00	2.73	3.22

Đơn vị: nghìn đồng.

Cổ tức DIG 2026 và lịch sử chia cổ tức

Đợt chia cổ phiếu gần nhất: cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2025, tỷ lệ 100:6, ngày giao dịch không hưởng quyền 08/09/2026.

Nội dung	Không hưởng quyền	Thanh toán
Cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2025, tỷ lệ 100:6	08/09/2026
Cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2024, tỷ lệ 100:6	29/05/2025
Cổ phiếu thưởng, tỷ lệ 100:5	21/07/2022
Cổ tức bằng cổ phiếu, trả cổ tức năm 2021, Tỷ lệ 100:17	21/07/2022

Ngày giao dịch không hưởng quyền: mua từ ngày này trở đi thì không được nhận đợt cổ tức đó. Nguồn: lịch sự kiện quyền công bố trên sàn, cập nhật mỗi lần trang được làm mới.

Báo cáo tài chính DIG: 4 quý gần nhất

	Q3/2025	Q4/2025	Q1/2026	Q2/2026
Doanh thu	1 339	2 951	145	592
Lợi nhuận sau thuế	211	422	-7	140

Đơn vị: tỷ đồng.

Hỏi nhanh

Cổ phiếu DIG hôm nay giá bao nhiêu?

Phiên gần nhất DIG đóng cửa ở 9.53 nghìn đồng (9 530 đồng), -0.73% so với tham chiếu. Số liệu trên trang này cập nhật ngày 17/10/2026.

DIG kiếm tiền từ đâu?

Điều gì quyết định triển vọng của DIG?

Theo nghiên cứu của Uptrend.vn, có 2 điểm quyết định: Bắc Vũng Tàu và Long Tân khởi công đúng hẹn; Biên lãi bàn giao Chung cư A2 và Nam Vĩnh Yên.

Vốn hoá và P/E của DIG là bao nhiêu?

Vốn hoá thị trường của DIG khoảng 8 045 tỷ đồng, P/E 10.50 và P/B 0.80.

DIG là cổ phiếu của công ty nào?

DIG là mã cổ phiếu của Tổng công ty Đầu tư phát triển Xây dựng, niêm yết trên sàn HOSE, ngành Bất động sản khu đô thị, du lịch; phụ trợ xây dựng và vật liệu.