Cổ phiếu VRE có tốt không? Cổ phiếu thu tiền thuê, nhưng lãi đang mọc thêm từ chỗ khác

Vincom Retail sở hữu chuỗi trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam, giữ lại khoảng 61 đồng lãi gộp trên mỗi 100 đồng tiền thuê. Vậy mà doanh thu cốt lõi chỉ tăng khoảng 10% một năm. Phần lãi tăng nhanh hơn đến từ khoản tiền đặt ở chính các công ty cùng nhà Vingroup.

Cổ phiếu VRE có tốt không?

VRE là chủ chuỗi trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam (khoảng 90 TTTM theo ĐHĐCĐ 23/4/2026, 1,9 triệu m² sàn), kiếm tiền đều đặn từ tiền thuê với biên gộp cho thuê khoảng 61%, giống một cổ phiếu thu tiền thuê hơn là cổ phiếu tăng trưởng.

Định giá cổ phiếu VRE 2026: đắt hay rẻ?

Theo Vietcap (9/2025), P/E dự phóng 2026 khoảng 13,9 lần, tức nhà đầu tư trả khoảng 14 đồng cho 1 đồng lãi năm 2026, cao hơn trung vị các công ty cho thuê bán lẻ trong khu vực. Ngày 4/9/2026 Vietcap nâng đánh giá theo hướng tích cực hơn, dự báo LNST cốt lõi 2026 tăng khoảng 9%. Phiên gần nhất: P/E 7,3 lần, P/B 1,1 lần.

Có nên mua cổ phiếu VRE lúc này?

Trang này không đưa lời khuyên mua hay bán VRE. Câu trả lời tuỳ vào giá bạn mua, thời gian bạn giữ và việc doanh nghiệp có giữ được những điểm dưới đây hay không. Ba thứ nên kiểm tra trước khi quyết định:

• Tỷ lệ lấp đầy (88,6% cuối Q2/2026); ngưỡng chú ý trên 90%.
• Doanh thu cho thuê mỗi quý (2.268 tỷ Q2/2026) và tăng trưởng so cùng kỳ.
• Số dư tiền đặt/cho vay tại VIC, VHM trong thuyết minh BCTC.

Theo góc SEPA/CANSLIM, VRE là cổ phiếu chạy theo sóng nhóm Vin, hiếm khi tự dẫn dắt vì lợi nhuận cốt lõi tăng chậm. Chỉ đáng chú ý khi cùng lúc có: lấp đầy và doanh thu cho thuê tăng tốc rõ, nhóm Vin đang mạnh và khoản tiền nội bộ được thu hồi hoặc chuyển thành tài sản sinh lời.

Phần dưới là bài phân tích đầy đủ.

Thu tiền thuê đều, nhưng không phải cổ phiếu tăng trưởng

VRE có khoảng 90 trung tâm thương mại (TTTM) theo đại hội 23/4/2026, 1,9 triệu m² sàn, hơn 1.000 khách thuê. Nửa đầu 2026 đón 112 triệu lượt khách, tăng 11,6%. Số TTTM nhiều hơn hẳn AEON Mall hay Lotte.

Theo Vietcap (9/2025), P/E dự phóng 2026 khoảng 13,9 lần. P/E là số đồng nhà đầu tư trả cho 1 đồng lãi, tức trả khoảng 14 đồng cho mỗi đồng lãi năm 2026. Mức này cao hơn trung vị các công ty cho thuê bán lẻ trong khu vực.

Ngày 4/9/2026 Vietcap nâng đánh giá theo hướng tích cực hơn, dự báo lợi nhuận cốt lõi 2026 tăng khoảng 9%. Thị trường cộng điểm vì tiền thuê ổn định và cổ tức tiền mặt trở lại. Trừ điểm vì tăng trưởng cốt lõi chậm, và vì một phần lợi nhuận đến từ lãi tiền đặt nội bộ chứ không phải từ vận hành TTTM.

Cỗ máy kiếm tiền: mặt bằng giữa khu dân cư có sẵn

Nguồn chính là cho thuê mặt bằng và dịch vụ: 2.268 tỷ quý 2/2026, tăng 9,7%. Chi phí chủ yếu là khấu hao và vận hành. Biên gộp cho thuê khoảng 61% => mỗi điểm lấp đầy tăng thêm gần như đi thẳng vào lợi nhuận.

Lợi thế nằm ở chỗ đi kèm đô thị Vinhomes. TTTM mở giữa khu dân cư đã có sẵn khách, như Royal Island và Ocean City đạt 95 đến 100% lấp đầy năm 2025.

Có thêm hai nguồn phụ:

• Bán nhà phố thương mại. Vietcap dự báo mảng này chiếm khoảng 22% doanh thu giai đoạn 2026–2029.
• Thu nhập tài chính: khoảng 845 đến 850 tỷ quý 2/2026, tăng 25%. Nguồn này đang tăng nhanh hơn cả tiền thuê.

Hai thứ quyết định câu chuyện VRE

1. Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê

Cuối quý 2/2026 lấp đầy 88,6%. Biên gộp cao nên mỗi điểm phần trăm lấp đầy tác động mạnh lên lợi nhuận. Nhưng sức mua tiêu dùng yếu hoặc thương mại điện tử lấn sân thì giá thuê khó tăng. TTTM mới phần lớn ở vùng ven, sức mua cũng thấp hơn trung tâm.

2. Khoản tiền đặt ở VIC và VHM

Theo tổng hợp báo cáo tài chính của elibook, khoản này có lãi khoảng 12%/năm. Nó nâng lợi nhuận tài chính, nhưng buộc VRE vào sức khỏe tài chính của VIC và VHM, trong khi nợ vay của VIC ở mức 355.756 tỷ. Chưa có kết luận nào của cơ quan chức năng về sai phạm. Điều cần hỏi là khoản này có thu hồi được không nếu VIC, VHM gặp khó.

Lãi quý 2 tăng 30%, nhưng đọc kỹ nguồn

Lợi nhuận sau thuế quý 2/2026 đạt 1.609 tỷ, tăng 30,4%. Quý 1 và quý 2 mỗi quý khoảng 1.600 tỷ. Trong khi đó doanh thu cho thuê chỉ tăng 9,7%.

Khoảng chênh đến từ thu nhập tài chính và khoản một lần: hoàn nhập khấu hao sau khi đánh giá lại tài sản trong quý 2/2026. Năm 2025 cũng vậy, lợi nhuận kỷ lục khoảng 6.446 tỷ, tăng 57%, nhờ bán Vincom Center Nguyễn Chí Thanh hơn 3.630 tỷ.

Tin tốt thật là cổ tức tiền mặt 10%, khoảng 2.300 tỷ, lần đầu sau 7 năm. Kế hoạch 2026 là 10.132 tỷ doanh thu và 5.375 tỷ lợi nhuận không tính khoản bất thường. Con số không tính bất thường này mới là thước đo đúng của VRE.

Những con sóng đã qua

2020 đến 2021

Giá giảm rồi đi ngang kéo dài. Covid buộc TTTM đóng cửa, VRE phải giảm tiền thuê hỗ trợ khách thuê, doanh thu và lợi nhuận sụt. Mô hình cho thuê mặt bằng sống nhờ khách đến tận nơi, nên đây là cú đánh thẳng vào lõi.

4/2025 đến 12/2025

Giá tăng khoảng 2,8 lần từ đáy năm 2025 (VietnamFinance), vượt cả mức định giá của Vietcap vào đầu 9/2025. Thị trường hồi sau cú sốc thuế quan, nhóm Vin dẫn dắt, FTSE công bố nâng hạng ngày 8/10/2025. Riêng VRE có lãi bán Vincom Center Nguyễn Chí Thanh và TTTM mới lấp đầy 95 đến 100%. Sóng gãy theo nhóm Vin: phiên 10/12/2025, VIC giảm sàn thì VRE giảm 6,3%.

2026

VRE tăng chậm hơn VIC. Dòng tiền chờ FTSE ưu tiên các mã vốn hóa lớn hơn như VIC, VHM. Cổ tức và lợi nhuận đều đặn vẫn chưa đủ thành câu chuyện lớn khi tăng trưởng cốt lõi chỉ khoảng 10%.

Rút ra quy luật:

• Độ lớn của sóng do nhịp chung nhóm Vin và thị trường quyết định. Sóng 2025 VRE tăng 2,8 lần, thấp hơn mức 3,3 lần của VHM, nên VRE thường là mã đi sau trong nhóm.
• Thời điểm do sự kiện riêng như bán tài sản, cổ tức, hoặc do sức mua tiêu dùng.
• Sóng thường chết khi cả nhóm Vin bị bán đồng loạt. Ngoại lệ là 2020–2021, khi Covid đánh thẳng vào lượng khách.

Ai nắm VRE

Tại 31/12/2023 theo Vietstock, SADO nắm khoảng 40,5% và Vingroup khoảng 18,4%. Năm 2024 Vingroup bán vốn tại SDI, công ty nắm hơn 99% SADO. Từ đó VRE không còn là công ty con của Vingroup, nhưng vẫn sống trong hệ sinh thái này.

Chủ tịch là bà Trần Mai Hoa, tổng giám đốc là bà Phạm Thị Thu Hiền, ông Nguyễn Hoài Nam ngồi HĐQT từ 4/2024. Sở hữu ngoại còn cách xa trần 49%.

Lời và việc mới khớp một nửa. Đại hội 23/4/2026 đặt mục tiêu tăng diện tích từ 1,9 lên khoảng 3,5 đến 3,6 triệu m² sau 2030, coi 2028 là năm đột phá khi hạ tầng như đường sắt Bến Thành – Cần Giờ hình thành. Thực tế năm 2026 chỉ mở 1 TTTM là Vincom Plaza Đan Phượng, khoảng 25.000 m², và lãnh đạo thừa nhận một số dự án có thể giãn tiến độ. Tiền thừa đang đi vào cổ tức và đặt cọc nội bộ, chưa đi vào diện tích mới.

Chuyện sắp tới

• Báo cáo tài chính quý 3/2026 (cuối tháng 10): lấp đầy có vượt 90% không, doanh thu cho thuê có tăng trên 10% không. Lợi nhuận tăng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính hay hoàn nhập là tín hiệu xấu.
• 1 đến 2 TTTM mới năm 2027, đột phá năm 2028. Hiện mới là lời nói, cần lịch khởi công, khai trương và tỷ lệ thuê trước.
• Phố thương mại và Vincom Collection (quản lý nhà phố), dự kiến 1,5 đến 2% doanh thu cho thuê 2026. Vẫn dưới 2 đến 3% thì chưa thành nguồn thu thứ hai.

Cần theo dõi gì

• Tỷ lệ lấp đầy, ngưỡng chú ý là trên 90%.
• Doanh thu cho thuê mỗi quý và mức tăng so với cùng kỳ.
• Số dư tiền đặt, cho vay tại VIC, VHM trong thuyết minh báo cáo tài chính.
• Thu nhập tài chính so với lợi nhuận từ cho thuê mỗi quý.

Theo góc SEPA/CANSLIM, VRE chạy theo sóng nhóm Vin, hiếm khi tự dẫn dắt vì lợi nhuận cốt lõi tăng chậm. VRE chỉ đáng để mắt khi cùng lúc có lấp đầy và doanh thu cho thuê tăng tốc rõ, nhóm Vin đang mạnh, và khoản tiền nội bộ được thu hồi hoặc chuyển thành tài sản sinh lời.

VRE có thứ nhiều doanh nghiệp thèm: tiền thuê đều và biên lãi dày. Câu hỏi là tiền đó sẽ được đem đi xây thêm TTTM, hay tiếp tục nằm ở VIC và VHM.

Nghiên cứu của Uptrend.vn ngày 09/10/2026, số liệu doanh nghiệp đến Q2/2026. Mọi con số đều kèm nguồn ở cuối bài; những điểm chưa kiểm chứng được đã bỏ ra.

Giá cổ phiếu VRE hôm nay

Phiên gần nhất VRE đóng cửa ở 23.15 nghìn đồng, 0.00% so với giá tham chiếu.

Vốn hoá thị trường	52 604 tỷ đồng
P/E	7.26
P/B	1.10
EPS 4 quý gần nhất	3 191 đồng
Cao nhất 52 tuần	41.92 nghìn đồng
Thấp nhất 52 tuần	21.30 nghìn đồng

Giá và chỉ số phiên gần nhất, cập nhật 12/10/2026.

Giá cổ phiếu VRE qua các năm

Từ năm 2017 tới nay, giá VRE cao nhất là 47.09 nghìn đồng (ngày 19/01/2018), thấp nhất là 15.55 nghìn đồng (ngày 14/01/2025). Giá đã điều chỉnh theo cổ tức và cổ phiếu thưởng, nên có thể khác giá khớp lệnh thực tế ngày đó. Nguồn: VNDirect.

Đơn vị: nghìn đồng.

Cổ tức VRE 2026 và lịch sử chia cổ tức

Đợt cổ tức tiền mặt gần nhất của VRE: 1.000 đồng/cổ phiếu (năm tài chính 2025). Ngày giao dịch không hưởng quyền 30/06/2026, tiền về tài khoản ngày 22/07/2026.

Cổ tức tiền mặt theo năm tài chính: 2025: 1.000 đ/cp.

Ngày giao dịch không hưởng quyền: mua từ ngày này trở đi thì không được nhận đợt cổ tức đó. Nguồn: lịch sự kiện quyền công bố trên sàn, cập nhật mỗi lần trang được làm mới.

Báo cáo tài chính VRE: 4 quý gần nhất

Đơn vị: tỷ đồng.

Hỏi nhanh

Nguồn

1. CafeF – Vincom Retail báo lãi hơn 1.600 tỷ quý 2/2026
2. CafeF – ĐHCĐ Vincom Retail 2026
3. CafeF – Lãnh đạo Vincom Retail về kế hoạch mở rộng
4. CafeF – Lợi nhuận đột biến nhờ thoái vốn (12/2025)
5. Elibook – Họ Vin lãi đậm quý 2/2026 (7/9/2026)
6. Elibook – Họ Vin làm ăn ra sao, định giá còn rẻ? (9/2025, tổng hợp Vietcap)
7. Nhà Đầu Tư – Năm 2025 thắng lớn của Vingroup
8. Nhà Đầu Tư – Đối tác quen mặt mua lại mảng sản xuất VinFast
9. Vietstock – Hồ sơ doanh nghiệp VRE
10. VnExpress – Cổ phiếu Vingroup chạm sàn (10/12/2025)
11. VietnamFinance – Chứng khoán 2025: cổ phiếu họ Vin dẫn dắt
12. Nhà Đầu Tư – Đại hội Vincom Retail: 'Nóng' chuyện cổ đông mới (23/4/2024)
13. Tạp chí Công Thương – Vingroup đã nhận đủ 1,54 tỷ USD từ việc thoái vốn khỏi Vincom Retail (9/11/2024)
14. VietnamFinance – ĐHĐCĐ Vincom Retail: chi gần 2.300 tỷ chia cổ tức tiền mặt (23/4/2026)
15. Mekong ASEAN – Vincom Retail đặt mục tiêu sở hữu 3,5 triệu m2 sàn sau 2030 (23/4/2026)